关键字：拆迁补偿；补偿标准；合理补偿；补偿范围；计算方式

“律师总说拆迁补偿要‘合理’，到底啥样的补偿才叫合理能说说吗？”

最近有朋友在留言中向京尚律师提出了这个问题，今天咱们就来说说，拆迁补偿给多少才“合理”。（估算方法在第三部分）。

 

先解释一下：拆迁补偿并不是越多越合理

有些朋友曾经提出过质疑，觉得律师在谈到拆迁时会关注“补偿合不合理”这个问题，就是为了“怂恿”被拆迁人当“钉子户”。其实这真是天大的误会。

律师支持被拆迁人朋友去争取的“高补偿“必须是有充分依据的，不能是异想天开的。咱们可以举一个比较极端的例子帮助理解这个问题。

现在咱们有一套80平的普通住宅房，位置在一座平平无奇的小县城，发布征收决定公告时，这套房子的市场交易价格大概在60万左右（不考虑房子的墙砖是金子做的、墙壁夹层里有百亿支票等等一系列特殊情况）。

 

在这个前提下，如果拆迁时咱们想让拆迁方给补偿一套北京三环的小别墅（在咱们举的这个例子里，这样补偿应该算是达到了“越多越好”的标准），这显然是不可能的。如果真的存在被拆迁人在同等前提下有同等诉求的案件，通常也不会有“正经律师”会接办这样的案件。

但是反过来，如果征收方给出的补偿只有10万，一方面被拆迁人朋友自己肯定也能明显察觉到补偿不对劲，另一方面律师也会基于专业分析提示被拆迁人朋友，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，这个60万是咱们应获补偿的底线，低于这个标准的补偿很可能存在问题，要注意维权了。

 

什么是合理补偿：它是一个范围，不是一个数字

其实大家反观一些影响比较大的拆迁争议案件会发现，拆迁中很多矛盾爆发的根源就在于双方没法就补偿问题找到一个平衡点。我们所说的合理补偿，其实就是这个平衡点。

它并不是一个固定的数字，而是基于法律法规、征地拆迁政策，参照（依法制定的）补偿安置方案，结合咱们被征收土地房屋的实际评估价值，综合多项参考依据得出的一个范围。如果咱们继续沿用上文的案例，那么“60万”应该是这个区间的最低值。

 

律师口中的“合理补偿”到底是怎么算出来的呢？

• 首先，咱们可以来看一看，在房屋征收中都有哪些主要的补偿项目。

《条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

另《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

综合以上规定我们可以梳理一下，房屋征收过程中，主要的补偿项目有：房屋价值、搬迁费、过渡费、停产停业损失补偿（主要是商用房）、装饰装修费、其他政策性奖励和补助费。

• 接着，咱们再来看看每一项应该如何补偿。

1. 房屋价值不用多说了，主要是通过评估机构进行评估确定的，不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；
2. 搬迁费可以简单理解为“搬家费”，补偿安置方案中一般会给出一个补偿标准，咱们可以看是不是符合当地物价实际；
3. 过渡费也就是咱们通常说的“租房钱”，在安置房建好之前，咱们被拆迁人朋友如果没有其他的住处，就要租房住，这部分补偿主要就是在这个“过渡期”租房用的，一般按照每户人头数进行补偿，要满足最基本的住房需求；
4. 停产停业损失补偿主要是针对商用房给出的，如果咱们被征收的房子是门面房或者厂房等，就要根据咱们房子被征收前的效益、停产停业期限等因素给咱们补偿，具体办法是由省、自治区、直辖市制定的；
5. 装饰装修费用需要结合咱们的实际装修情况确定，被拆迁人可以直接和征收方协商确定，如果双方达不成一致意见，就要另行评估确定了。

其他的奖励、补助等一般会写明在补偿安置方案里，被拆迁人朋友可以具体参看自己符合哪些奖励、补贴条件。

 

• 最后，综上计算得出的一个有一定浮动区间的数字，就是合理补偿的大致范围。

这个计算方法虽然比较粗糙，但对被拆迁人朋友们来说相对比较简单、明晰，能够起到一些参考价值。

京尚拆迁律师要特别说明的是，在征收过程中，如房屋的产权登记情况、原地回迁还是异地安置、是否为棚改拆迁等特殊项目等等的一系列因素，也会对补偿的确定产生重要影响。

所以咱们对补偿有疑问时，可以向征收方多请教一下，同时联系一些自己觉得靠谱的拆迁律师，结合实际情况及征收方给出的解释，向律师确认是否存在问题。如果补偿合理，咱们就积极配合搬迁工作；如果补偿不合理，或征收项目有问题，咱们就马上开始做维权的准备工作，避免陷入被动。

 

在这里京尚拆迁律师也想提示各位被拆迁人朋友，实际征收过程中，有时候征收方在给咱们计算补偿时可能不会分的这么细，咱们自己心里得有杆秤，看看征收方给出的补偿条件，能不能和自己计算出的补偿标准大致合的上。如果说两者差的太多，甚至对方给出的补偿一看就低的离了谱，一定要及时联系专业律师，看看问题到底出在哪，有针对性地展开维权，将应得的“高补偿”要回来。