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密云区十里堡镇王各庄棚户区改造项目住宅房屋拆迁补偿安置方案
更新时间：2017-11-14 15:14阅读次数：
根据《北京市住房和城乡建设委员会关于将密云县十里堡镇王各庄棚户区改造项目纳入我市棚户区改造范围的意见》（京建函【2014】304号），十里堡镇王各庄棚户区改造项目已纳入北京市棚户区改造范围。依据相关法律、法规、政策规定，本着尊重历史、实事求是、合情合理、依法依规的原则，结合本地区实际，制定本项目拆迁补偿安置方案。
一、拆迁范围
项目北至京密路，南至潮白河，西至西统路，东至王各庄居委会行政界线（具体范围以相关部门批准文件为准）。
二、拆迁人与被拆迁人
拆迁人为北京住总绿都投资开发有限公司。
被拆迁人为拆迁范围内的宅基地使用权人。被拆迁人无法提供权属证明资料或对权属证明资料存在争议的，由宅基地认定组进行认定。
三、面积认定
（一）宅基地占地面积的认定
宅基地占地面积按照建房批示和其它合法有效批准文件载明的面积确定。 被拆迁人未能提供合法有效批准文件或存在争议的，以王各庄宅基地认定组认定结果为准。
（二）房屋建筑面积 及经营面积的认定
1 ．结合王各庄实际情况，房屋建筑面积按实测建筑面积确定。
2 ．经 营面积与被拆迁人持有的有效工商执照登记的建筑面积相符的，按照工商执照登记的建筑面积认定；有效工商执照未登记建筑面积或登记建筑面积与实际经营面积不符的，由拆迁现场指挥部结合实际经营情况进行认定， 但最大不超过宅基地认定面积的50%。一宗宅基地内持有多个营业执照的，总认定经营面积最大不超过宅基地认定面积的50%。
四、宅基地认定组
由居民代表大会选举产生宅基地认定组，认定组负责对被拆迁人、宅基地面积及宅基地审批年限等内容进行认定。
认定程序如下：
（一）居民代表大会讨论通过宅基地认定原则、程序，并选举出9人组成的认定组。居民代表大会通过的宅基地认定原则、程序应在公示栏公示。
（二）认定组在区、镇政府相关部门的监督、指导下按照认定原则、程序进行认定，并在认定结果单上签字。认定结果应在公示栏公示，公示期为7天。
（三）在公示期间，对认定结果存在异议的，由被拆迁人提交相关证明材料，认定组重新进行认定。重新认定后的结果由认定组签字后进行再次公示。
（四）居民代表大会对公示后的认定结果进行确认。王各庄居委会对居民代表大会确认的认定结果加盖居委会公章后，报镇政府备案。
（五）上述流程通过后的认定结果为本次拆迁补偿安置的依据。
五、专业服务机构
通过招投标方式确定以下机构为本项目专业服务机构：
（一）北京首佳联盟投资顾问有限公司为拆迁管理咨询机构；
（二）北京金利安房地产咨询评估有限责任公司为房地产价格评估机构（以下简称房地产评估机构）；
（三）亚洲（北京）资产评估有限公司 为资产评估机构（以下简称资产评估机构）；
（四）北京金房兴业测绘有限公司为测绘机构;
（五）北京鑫建源诚房屋拆迁有限公司为拆迁服务机构；
（六）北京新奥合力建筑物拆除有限公司为房屋拆除机构。
六、拆迁补偿方式
住宅房屋 按照回迁安置方式进行补偿。被拆迁人搬迁交房后，应就拆迁补偿款扣减安置房费用后，与拆迁人进行结算。
计算公式：结算发放款(补偿款)=拆迁补偿总款-安置房总费用
拆迁人取得交房验收单及送审资料合格后，将结算发放款(补偿款)一次性支付给被拆迁人。
拆迁范围内的房屋及附属物重置成新评估价格，由房地产评估机构按照相应的法律、法规进行评估。 参照密云区目前实施项目的实际情况， 本项目重置成新估价分值标准由《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]001号）规定的295元/分调整为397元/分。
八、补偿项目
（一）被拆迁房屋的重置成新价、附属物补偿价由房地产评估机构根据相关规定评估确定。
（二）停产停业损失补偿
被拆迁人利用住宅房屋从事生产经营活动并符合下列条件的，按照实际经营面积给予每平方米1000元的一次性停产停业损失补偿：
1 、具有房屋权属证明或者经认定为实际经营的房屋；
2 、提交合法有效的营业执照、税务登记证、纳税凭证或免税证明原件，且标明的营业场所与被拆迁房屋一致。
（三）机械设备补偿费或迁移费由资产评估机构评估确定。
九、补助项目
（一）搬迁费
按照房屋建筑面积每平方米40元计算，利用住宅房屋从事生产经营活动的，按照住宅房屋搬迁费标准计算。用于计算搬迁费的房屋总建筑面积最高不超过认定宅基地占地面积的75%。
（二）各项移机、移装费
1. 每部电话、宽带两次移机费共计470元；
2. 有线电视移装费200元；
3. 每台空调两次移机费共计800元；
4. 每个热水器、太阳能两次移装费共计600元。
（三）周转费
按照房屋建筑面积每平方米30元/月计算，不足1800元/月的按照1800元/月计算。利用住宅房屋从事生产经营活动的，按照住宅房屋周转费标准计算。用于计算周转费的房屋总建筑面积最高不超过认定宅基地占地面积的75%。
被拆迁人在奖励期内签约并交房的，周转费自奖励期开始之日起计算；被拆迁人在奖励期之外签约的，周转费自交房之日起计算。
周转费先行发放6个月，以后按照每6个月发放一次，至接到回迁通知书止，按实际发生月份计算，过渡期暂定为30个月。因拆迁人责任延长过渡期限时，拆迁人应当自逾期之月起增加1倍周转费。
（四）杂物处置费补助
给予每宗宅基地一次性杂物处置费补助2000元。
（五）特殊困难补助费
被拆迁人及其户籍在本村的直系亲属，符合下列条件的，给予特殊困难补助。
1. 低保户补助以低保证为依据，补助标准为每证2万元。(每证仅享受一次)
2. 残疾补助以残疾证为依据，补助标准为每证2万元。(每证仅享受一次)
3. 对参加新农合医保且符合《密云区2016年新型农村合作医疗制度 实施方案》中重大疾病范围内的被拆迁人及其户籍在本村的直系亲属，凭三级以上医院出具的诊断证明给予每人2万元的补助。(每个诊断证明仅享受一次)。
（六）安置房未来交易土地出让金补助费
因本项目安置房为划拨土地，按现行政策，在上市交易时应补交土地出让金。本次按照签订拆迁补偿安置协议时约定的安置面积给予一次性600元/㎡的土地出让金补助费，未来房屋交易时不再另行补助。
十、奖励项目
（一）提前搬迁奖励
被拆迁人在房屋拆迁公告规定的奖励期限届满前签订房屋拆迁补偿协议且按约定时间交房的，给予每个被拆迁人8万元提前搬迁奖励。
利用住宅房屋从事生产经营活动的，按照住宅房屋提前搬迁奖励标准计算。
（二）履行合同奖励
被拆迁人在房屋拆迁公告规定的奖励期限届满前签订房屋拆迁补偿协议且按约定时间交房的，给予每个被拆迁人2万元履行合同奖励。
利用住宅房屋从事生产经营活动的，按照住宅房屋履行合同奖励标准计算。
（三）宅基地合法利用奖
被拆迁人在入户调查登记后，未有抢建、抢栽、抢种、抢养“四抢”行为的，给予每个被拆迁人2万元的奖励。
（四）同时符合下列条件的，给予独生子女奖励费2万元。
1. 独生子女家庭户，独生子女本人、父亲、母亲至少有一人户口在被拆迁院落。
2. 具有独生子女证。独生子女证丢失的，须提交计生部门出具的查档证明材料。
外地户籍人员与本村村民结婚的因未达到户口进京年限，导致在外地办理独生子女证的视同符合享受条件。
享受独生子女待遇的双胞胎及多胞胎须提交当地计生部门审批盖章的独生子女《申请书》；独生子女《申请书》丢失的，须提交计生部门出具的查档信息材料。
十一、回迁安置办法
（一）安置房位置
本项目安置房位于王各庄行政区划范围内，具体以规划批准文件为准。
（二）安置房产权性质
房屋产权性质为商品房（参照经济适用住房产权管理）。
（三）应安置面积的确定
1.1982 年以前划定的宅基地，认定面积未超过（含）266.67平方米(0.4亩)的，按照认定面积计算应安置面积；超过266.67平方米(0.4亩)至400平方米（含，0.6亩）的部分，将该部分面积的70%计入应安置面积，剩余的30%，按照每平方米1500元给予货币补偿；超过400平方米（0.6亩)至533.34平方米（含，0.8亩）的部分，将该部分面积的20%计入应安置面积，剩余的80%，按照每平方米1500元给予货币补偿；超过533.34平方米（0.8亩）以外的部分不予安置，给予每平方米1500元的货币补偿。
2.1982 年以后划定的宅基地，按照认定面积计算应安置面积。
（四）安置房价格
被拆迁人选择安置房屋面积在应安置房屋面积内的部分，该部分安置房屋面积互不找差价。
1.1982 年以前划定的宅基地。
基本购房面积为266.67平方米（0.4亩）。应安置面积小于基本购房面积的，可按1500元/平方米购买至基本购房面积。
成本价购房部分。因安置房户型原因，被拆迁人可在应安置面积或基本购房面积基础上，最多购买不超过20平方米的成本价购房面积，成本价为7100元/平方米。
优惠价购房部分。考虑到被拆迁人改善居住条件的诉求，可在成本价购房面积基础上，最多购买不超过20平方米的优惠价购房面积，优惠价为18000元/平方米。
2.1982 年以后划定的宅基地。
基本购房面积为200.00平方米（0.3亩）。应安置面积小于基本购房面积的，可按1500元/平方米购买至基本购房面积。
成本价购房部分。因安置房户型原因，被拆迁人可在应安置面积或基本购房面积基础上，最多购买不超过20平方米的成本价购房面积，成本价为7100元/平方米。
优惠价购房 部分。考虑到被拆迁人改善居住条件的诉求，可在成本价购房面积基础上，最多购买不超过20平方米的优惠价购房面积，优惠价为18000元/平方米。
（五）部分放弃安置面积处理方式
因户型原因,被拆迁人自愿选择的实际安置房屋面积少于应安置面积的部分，按本项目18000元/平方米（优惠价）计算差额面积的房价款。
（六）回迁安置房选择办法
安置房分两轮次选房，第一轮次按照签约（并且按照协议约定期限交房）的顺序选房，选择一套住宅；第二轮次按照交房顺序选房，一次性选取剩余全部住宅。
奖励期内未签约或已签约但未按照协议约定期限交房的，不得参加第一轮次选房，在第二轮次按照实际交房顺序选房。
（七）安置房装修标准
本次安置房实施全装修成品交房。
十二、 本方案由拆迁人拟订，报密云区人民政府批准后执行。
十三、 本方案未尽事宜，由密云区十里堡镇王各庄棚户区改造项目拆迁 现场指挥部 根据现行法律、法规及相关政策研究决定。
十四、 本方案参照如下法律、法规、政策制定：
（一） 《关于加强农村村民建房用地管理若干规定》（北京市人民政府令1989年第39号）
（二） 《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令2004年第148号）
（三） 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令2003年第124号）
（四） 《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征〔2003〕606号）
（五） 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》（京国土房管拆〔2003〕666号）
（六） 《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]001号）
