【案例】
乙系北京市顺义区仁和镇望泉寺村村民，甲的娘家系在望泉寺村，甲本人因出嫁缘故于早年将户口迁出望泉寺村，但仍然在望泉寺村居住生活。1996年1月，甲与乙签订《协议书》，约定乙将其所有的位于望泉寺村的一处宅基地上房屋（含五间正房、二间偏房）的所有权转移给甲，同时宅基地的使用权亦转让至甲。在甲、乙签订的《协议书》上，两名望泉寺村村委会成员作为中人分别签字担保。其后，乙将其持有的临时《宅基地使用证》、《集体土地建设使用证》正本交付给甲，村委会将两个证件上乙的名字更改为甲的名字，并在更改之处加盖了村委会的公章。甲为此向村委会支付了5000元手续费，由村委会负责办理上级报批手续。但是，村委会最终未办妥顺义县土地管理局的更名、换证手续。
1996年至1998年期间，因房屋年久失修已符合一般居住条件，甲经村委会批准同意将原房屋先后拆除，并翻建、扩建为全新的大大小小二十几间房屋。而在1998年，甲的女儿落户于该房屋，成为该房屋的独立户主。另，自1996年以来，甲与其女儿一直居住于该房屋之内，该房屋亦是其唯一生活住房。
2013年7月，望泉寺村因顺义区轨道交通M15号线顺西路——府前街站D、E地块土地一级开发项目被列入拆迁范围，乙方提出其与甲方的房屋买卖协议无效，起诉至人民法院，要求确认合同无效。
【分析】
笔者认为，甲与乙签订的协议书已经约定将房屋的所有权转移给甲，该有偿转让行为是双方自由处分财产的结果，依法属于有效房屋买卖行为。另外，根据房地一体原则，在乙将农村房屋的所有权转让给甲所有时，宅基地使用权也转归韦俊岩所有。前述房屋所有权转让、宅基地使用权转移的事实发生在1996年1月，且有望泉寺村村委会成员作为中人担保，同时望泉寺村村委会亦同意该房屋买卖、宅基地使用权转移的结果，依据当时的历史条件、实际情况和法律规定，该房屋买卖合同应当依法认定为有效。
（一）诉争房屋买卖合同签订时的法律与政策允许农村房屋的买卖，并规定宅基地的使用权一并转移。
其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有”。
其二，1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”；第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理”。
其三，1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》第十五条第一款规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续”；第十四条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”。
其四，最高人民法院(1992)民他字第8号批复《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》认为，农村的房屋买卖，双方订有书面契约、有中人证明、买方按约定交付房款以及管理房屋的，依法应认定为有效。
根据以上行政法规、司法解释及中共中央的政策，可以明确以下三点：
1、农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移；
2、农民房屋买卖行为是自愿进行，订立有书面协议，有中人作保，买房人又已支付房款并实际使用、管理房屋的，即使买卖手续不完整，也应当认定该房屋买卖行为有效；
3、农民房屋买卖涉及的宅基地使用权转移问题，应向所在生产队申请，经生产大队审核同意，报公社管理委员会批准，最终由原宅基地使用证明核发机关发给宅基地使用证明。
依据上述规定，结合本案诉争房屋买卖合同缔结时的客观事实，该房屋买卖合同应当依法认定为有效：
首先，缔约当时的法律与政策是允许农民房屋买卖的，甲、乙二人买卖房屋的行为符合当时的法律规定；
其次，甲、乙买卖房屋的行为是双方自愿进行的，订立有书面的《协议书》，也有村委会成员作为中人在买卖协议上签字，甲也向乙支付了全部购房款，并实际使用、翻建、扩建了房屋，乙也将其持有的临时《宅基地使用证》、《集体土地建设使用证》正本交付给甲，即使换证手续不完整，但不影响该房屋买卖行为的完整法律效力；
第三，乙将房屋所有权有偿转让给甲的同时，宅基地使用权一并转移给甲。该流转结果是当时法律所允许的，也经过了房屋所在集体土地的所有者——望泉寺村村委会审核同意。同时，甲还依望泉寺村村委会的要求向村委会交纳了5000元，由村委会在转让协议上盖章，将乙持有的临时《宅基地使用证》、《集体土地建设使用证》更名为甲所有，并负责向上级机关报批手续。虽然望泉寺村村委会向上级机关报批的手续最终没有办完，导致涉案房屋买卖手续不完整，但一方面，该手续瑕疵依法不影响房屋买卖合同的法律效力，另一方面，该法律瑕疵的过错不在于甲，不利结果也不应由甲承担。
（二）诉争房屋买卖合同签订后甲女儿的户口落入涉诉房屋
1998年，望泉寺村开始为村民个人发放户口本，甲女儿的户口落入该房屋，成为涉案房屋一户的户主，正式获得望泉寺村集体经济组织成员的资格。农村宅基地的分配、使用系以户为单位，甲与其女同属于一个家庭单位，那么，甲女儿的户口迁入涉案房屋、获取集体经济组织成员资格，则使得涉诉房屋所占宅基地的所有权仍然归于望泉寺村集体所有，彻底清除了宅基地使用权只能在集体经济组织内部流转的制度障碍！
（三）望泉寺村村委会作为望泉寺村集体所有土地的管理者，明确同意诉争房屋买卖及宅基地使用权转让结果。
1986年7月1日施行的《土地管理法》第六条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于集体所有”；第八条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有”。涉案房屋所占宅基地的所有权归望泉寺村集体经济组织所有，并由望泉寺村村民委员会经营、管理。那么，望泉寺村村委会同意甲、乙房屋买卖行为及宅基地使用权转让，是行使其经营、管理权的结果。
我们认为，望泉寺村村委会作为代表集体经济组织经营、管理集体所有的土地的主体，同意甲、乙之间的房屋买卖、宅基地使用权转让这一事实在本案处理过程中极为关键——我国现行土地管理法律制度之所以严格限制宅基地使用权流转，是因为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，甲购买乙的房屋是以居住为目的，必然以长期在望泉寺村生活为结果，望泉寺村村委会同意该流转实际意味着村委会接纳了甲作为望泉寺村这个集体经济组织的一员，甲、乙之间买卖房屋、转让宅基地使用权的行为则实际演变成为望泉寺村集体经济组织内部重新分配宅基地使用权的行为，属于合法流转的范畴。
（四）即使准据现行法律制度，该房屋买卖合同也不存在无效事由！
首先，现行法律、行政法规并未明文禁止农村房屋买卖。
1999年12月19日最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。我国没有系统的、专门的关于宅基地及农房流转的立法，有关规定散见于《土地管理法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等法律法规及相关文件中。但这些法律、行政法规中没有任何一部对农村房屋明确作出禁止转让的强制性规定，相反，规定了农村村民可以买卖、转让其所有的房屋。例如，《土地管理法》62条规定，农村村民可以出卖、出租住房，只是再申请宅基地的不予以批准；《物权法》30条和64条规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其中的处分就包括买卖的形式。
其次，国家现行政策明文禁止的是将农村房屋转让给城市居民，但甲买房时系村民身份
依据转让主体身份的不同，农村房屋的转让可划分为三类：同一集体经济组织成员之间的转让、不同集体经济组织成员之间的转让、农村村民向城镇居民的转让。
依据《土地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。在房地一体格局下，农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用——基于此，现行主流观点及司法实务认为同一集体经济组织成员之间的转让有效，而农村村民向城镇居民的转让因损害集体经济组织对土地所有权的权益应归于无效。而且，国家政策三令五申禁止城镇居民购买农村房屋，具有极强的针对性，例如，2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条中规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
对于第二类农村房屋转让情形——不同集体经济组织成员之间转让农村房屋的行为效力，司法审判实践业已长期、反复、深入地进行过讨论，但争议颇多、观点颇多，无法作出定论。占主流的观点认为：应坚持限制擅自转让宅基地、房地一体转让、保护诚实信用原则、平等保护双方合法权益等四项原则；同时，在审理此类案件的过程中应当查明如下事实，并据以判断房屋买卖合同的效力：①买卖双方的主体身份情况；②有无经过集体经济组织的同意；③受让方是否符合“一户一宅”的条件；④转让时间、约定形式、协议履行情况；⑤出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形；⑥转让行为有无按规定经过审批；⑦土地所有权人对土地使用权归属问题的意见；⑧买受人有无再行转让的行为；⑨房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据；⑩现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。
就本案而言，房屋出让人望泉寺村村民乙是宅基地和房屋的权利人，不存在无权处分的情形。房屋买受人甲虽然在当时空挂户到其他村，但在户口所在地未分配土地、宅基地，符合“一户一宅”。对于甲、乙之间的房宅转让，望泉寺村村委会明确表示了同意。甲、乙签订房屋买卖合同后，双方都及时、充分地履行了各自的合同义务，而甲也经村委会批准对房屋进行了翻建、扩建。长期以来，甲与其女一直居住于该房屋内，该房屋是其二人的唯一住所。鉴于以上情形，依法应当认定该买卖合同有效！
（五）认定诉争房屋买卖合同有效的社会效果利大于弊。
本案中，房屋买卖的行为发生在18年前，出卖人乙交付了房屋，甲作为买受人给付了房款，也花大力气、高成本对房屋进行了翻建、扩建，并在房屋中生活了多年，已对该房屋形成了强烈的归属感，也在当地建立了非常稳定的社会关系，涉案房屋又是甲及其家庭的唯一居所，同时，甲女儿的户口早已迁入涉案房屋，客观上使本案诉争房屋买卖行为属于同一经济组织内部的房屋转让，符合国家相关政策。
从尊重历史、照顾现实的司法审判原则以及保障当事人居住权和稳定社会关系的角度，认定定本案房屋买卖合同有效，不仅能妥善解决本案具体的利益冲突和矛盾，也更能为社会大众从情感上所接受，而充满人文关怀的裁判也更能体现司法公正、司法为民，更能为社会所认可。
如果认定本案房屋买卖合同无效，则会导致如下不利后果：
其一，导致甲及其家人的生活居住状态和社会关系状态受到根本上的破坏，给社会造成不稳定因素；
其二，引导已履行多年的合同仍可恢复到订立合同之初的财产状况的法律价值取向，但这显然不利于维护民事财产流转关系的稳定；
其三，土地市场价格的持续升温和农村征地、房屋拆迁补偿等利益驱动是引发本案的重要原因。可以说，本案这样的诉讼是典型的投机主义诉讼，如果支持这样的诉求，就会造成房屋出卖方出卖房屋获益多年后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效的局面，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题！
结合以上各个方面，认定争议房屋买卖合同有效的社会效果利大于弊，也有利于保护遵守契约精神、法律既定交易规则的当事人的合法权益！