宅基地房的入市交易一直是个很敏感的问题。有一部分农民朋友认为，如果宅基地房可以随意买卖，那么农民就连最后的一亩三分地儿都保不住了，这道口子千万不能开；还有一部分农民朋友则持不同意见，认为宅基地房不能买卖是农村房子在征地时“不值钱”的罪魁祸首，他们反而期待村房能够进入房屋交易市场。
那么村房到底能不能买卖呢？被转手的宅基地房遇到拆迁时，拆迁补偿利益应该归买家还是卖家呢？今天京尚拆迁律师就来为大家简要解析村房买卖与拆迁补偿的问题。

13万买下村房，拆迁时卖家反悔了，法院判决：买卖协议无效
2008年左右，当事人张先生从杨女士手中买下了一处宅基地房。向杨女士全额支付了13万元的房款后，张先生这个“外村人”搬到了村里。
几年过去后，村里开始组织征地，这处农宅也被纳入了拆迁范围。这时候杨女士突然找到张先生，说自己后悔了，要把房子收回去，把13万退还给张先生。
银货两讫了还能说反悔就反悔？张先生说：“她（杨女士）就是眼红拆迁款。房子都卖了这么多年了，卖房协议也有的，哪能她说要收回去就给她收回去？我翻建房子也花了不少钱，物价现在这么高。”
法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效，张先生不是房子所在村组的集体成员，无权购买该村的宅基地房，所以最终判决张先生和杨女士签的购房协议无效。

律师分析：买卖双方都有过错，损失不能让买房人自己承担
我国法律明确禁止村外人购买本村宅基地及村房，所以法院判决认定买卖协议无效，是有充分的法律依据的。
但是，杨女士和张先生在买卖这处农房时，都明知这一点，所以杨女士和张先生双方都应该为各自的过错承担相应的责任。卖房多年以后，杨女士出于征地拆迁利益考量，以交易行为违法主张合同无效，她应当赔偿张先生的信赖利益损失。
再则，张先生在买房后对房屋进行了翻建，增加了房屋的价值；多年过去，土地也有一定的升值；如今房屋又面临征地拆迁，涉及新的重要利益。综合这几点考虑，张先生可以要求杨女士赔偿他的损失。

买卖村房，拆迁时补偿款应该归谁？
像本案张先生这样的案例，实践中并不在少数。卖房人为了获得利益，明知交易不合法，还是选择将宅基地房屋出售；而买房人也出于种种考虑，买下存在隐患的房子。
而当房屋涨价，或者房子被纳入征地拆迁范围时，卖房人又会主张合同无效，争夺拆迁补偿利益。在双方为各自的过错承担责任，共担损失的基础上，拆迁补偿利益又该如何划分呢？
大家可以参考《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》来理解这个问题，其中规定，对于本文案例中张先生这种交易已经完成，购房人已经实际居住使用房屋的情况，系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
也就是说，虽然宅基地房交易本身违法，因而买卖合同无效，但买房人仍旧是有资格争取分割征地拆迁补偿利益的。
 
虽然说实践中当事人能够依法争取部分补偿，但是京尚拆迁律师还是建议大家，在明知法律禁止宅基地房流转给非本村成员的情况下，还是尽量不要去触碰法律的禁止区，避免自己的权益落入风险之中。