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拆迁评估维权三步走
更新时间:2018-05-08 12:29阅读次数:
关注京尚拆迁律师、关注拆迁维权相关法律信息的朋友们都知道,政府在实施征收拆迁的过程中必须严格遵守相关法律法规的规定程序,而评估是其中相当重要的一环。
京尚拆迁律师常常提醒被拆迁人,一定要重视评估程序,不要盲目因为“征收方不会按照法律规定来”这样的固化思维,认为自己也没必提起重视。

实践中有很多被拆迁人就是因为在评估阶段不积极,对拆迁方听之任之、签字时得过且过,结果在进行拆迁维权时被盖上了“被拆迁人认可评估结果”的印戳,增加了拆迁维权的难度,甚至影响到拆迁维权的结果。

京尚拆迁律师今天就来说一说评估程序,并就被拆迁人在评估程序开始前后、进行中、出结果后这些主要阶段分别该如何进行维权工作给出一些基础建议,希望能对有维权需要的被拆迁人有所启发。

 为什么需要进行房屋价值评估

经历过拆迁或对相关内容有过了解的朋友都知道,房屋拆迁开始前,征收方会先根据法律要求拟定补偿方案,并经相关程序最终给出确定的《征收补偿方案》,这份补偿方案会影响到被拆迁人最终取得的补偿安置条件,也是被拆迁人应该提起注意的。

但大家都知道,涉及征收补偿的多寡问题时,方案给出的并不是每户确定的补偿款数额,而是基于法律法规和地区实践确定的一些补偿补助和奖励的标准和原则。其中一条“亘古不变”的重要原则就是,对被拆迁房屋应给予多少补偿,要基于房屋本身价值确定。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

也就是说,要确定每户被拆迁人实际应得到多少征收拆迁补偿,要结合房屋价值评估结果,而这个评估价是不能低于房屋征收决定公告时点类似房地产的市场价格的,对被征收房屋进行价值评估,就是为了能够对被拆迁人进行合理有据的补偿。

二 评估开始前后被拆迁人应该注意什么

在生活中我们不难发现,身边的人(有时也包括我们自己),尤其是思维比较守旧的人,常常不重视自己的“发言权”和“选择权”,认为在集体事件中自己只要“随大流”就可以了。
京尚拆迁律师曾不止一次提到,根据《条例》的相关规定,房地产价格评估机构是应由被征收人协商选定的,达不成一致意见,也要通过少数服从多数或者随机选定(如抽签)的方式进行确定,不能是地方政府直接指定,也不能在征收范围确定前就先确定了评估机构。
但在实际征收拆迁过程中,京尚拆迁律师接触过的很多被拆迁人,在评估开始前后都处于“等待通知”的状态,很多人根本没有经历过选择评估机构这个阶段。有时候是拆迁方含糊其辞直接跳过了这个阶段,有时候是被拆迁人在拆迁方的忽悠下主动放弃了选择权,将这份权利“交给”了拆迁方。
京尚拆迁律师提醒被拆迁人,要想从根本上杜绝猫腻,被拆迁人就要充分行使法律赋予自己的权利,这些权利是征收方无权剥夺的。如果被拆迁人发现直到评估人员上门或者评估结果做出都没有行使过自己的选择权,那么你是有权利提出异议,维护自己的权益的。

三 评估过程中被拆迁人应该注意哪些问题

房地产价格评估机构确定后,下一步要进行的就是实地勘察和评估作业。被拆迁人在这个阶段主要应注意以下几个问题:
第一,评估方法要选好。根据《办法》规定,注册房地产估价师要在进行适用性分析后,从多种专业评估方法中选择其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。市场法评估、收益法、假设开发法是实践中最常用的方法。
第二,必须进行实地勘察。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
第三,实地勘查记录须经被拆迁人签字盖章认可。《办法》明确规定,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

四 评估结果作出后被拆迁人如何开展维权

根据《办法》规定,房地产价格评估机构在完成初步的评估作业后,应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值在内的分户初步评估结果,并由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示
公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释,存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告,并由房屋征收部门向被征收人转交。

被拆迁人在这个过程中要注意两点:
1)公示和送达分户评估结果(报告)的程序(动作)必须存在,也就是说,被拆迁人必须对这个结果知情;
2)被拆迁人认为评估结果有错误的,可以向评估机构提出,由其改正。

实践中被拆迁人会发现,评估结果存在的问题有时并不那么好“修正”,这时就需要被拆迁人进行进一步的维权动作。根据《条例》和《办法》的相关规定,被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估,由原房地产价格评估机构在申请之日起10日内进行复核作业;被征收人对复核结果仍有异议的,可以在自收到复核结果的10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

京尚拆迁律师要提醒被拆迁人注意的是,无论是评估报告(结果)存在问题,如机构不具备相关资质、评估时点错误、评估方法和数据错误等;还是评估机构和(或)征收部门未依法按规定程序对评估报告进行公示和送达,基于该报告作出的《房屋征收补偿决定》都是存在问题的(实质上的或者程序上的),都有可能被依法认定为违法并予撤销,端看被拆迁人是否能够通过提起行政复议或诉讼等合法方式正确行使自己的权利。
 
最后,京尚拆迁律师希望被拆迁人能够明白:权利永远是握在每个人自己手里的。一味抱怨为什么征收方“可以”不合法,被拆迁人却要费尽心血依法维权,这样是没有任何意义的。

凡是做出违法行为的人,终将要为其犯过的错承担责任,被拆迁人要做的就是将这些侵权者送上法律的审判台,堂堂正正地夺回属于被拆迁人自己的财产权利,让侵权者受到应得的惩罚。

京尚拆迁律师明白,身临其事时,克制自己的激动情绪很难,但还是请大家为了自己、为了家人,远离违法陷阱,理性依法维权!





企业拆迁
拆迁评估维权三步走
更新时间:2018-05-08 12:29阅读次数:
关注京尚拆迁律师、关注拆迁维权相关法律信息的朋友们都知道,政府在实施征收拆迁的过程中必须严格遵守相关法律法规的规定程序,而评估是其中相当重要的一环。
京尚拆迁律师常常提醒被拆迁人,一定要重视评估程序,不要盲目因为“征收方不会按照法律规定来”这样的固化思维,认为自己也没必提起重视。

实践中有很多被拆迁人就是因为在评估阶段不积极,对拆迁方听之任之、签字时得过且过,结果在进行拆迁维权时被盖上了“被拆迁人认可评估结果”的印戳,增加了拆迁维权的难度,甚至影响到拆迁维权的结果。

京尚拆迁律师今天就来说一说评估程序,并就被拆迁人在评估程序开始前后、进行中、出结果后这些主要阶段分别该如何进行维权工作给出一些基础建议,希望能对有维权需要的被拆迁人有所启发。

 为什么需要进行房屋价值评估

经历过拆迁或对相关内容有过了解的朋友都知道,房屋拆迁开始前,征收方会先根据法律要求拟定补偿方案,并经相关程序最终给出确定的《征收补偿方案》,这份补偿方案会影响到被拆迁人最终取得的补偿安置条件,也是被拆迁人应该提起注意的。

但大家都知道,涉及征收补偿的多寡问题时,方案给出的并不是每户确定的补偿款数额,而是基于法律法规和地区实践确定的一些补偿补助和奖励的标准和原则。其中一条“亘古不变”的重要原则就是,对被拆迁房屋应给予多少补偿,要基于房屋本身价值确定。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

也就是说,要确定每户被拆迁人实际应得到多少征收拆迁补偿,要结合房屋价值评估结果,而这个评估价是不能低于房屋征收决定公告时点类似房地产的市场价格的,对被征收房屋进行价值评估,就是为了能够对被拆迁人进行合理有据的补偿。

二 评估开始前后被拆迁人应该注意什么

在生活中我们不难发现,身边的人(有时也包括我们自己),尤其是思维比较守旧的人,常常不重视自己的“发言权”和“选择权”,认为在集体事件中自己只要“随大流”就可以了。
京尚拆迁律师曾不止一次提到,根据《条例》的相关规定,房地产价格评估机构是应由被征收人协商选定的,达不成一致意见,也要通过少数服从多数或者随机选定(如抽签)的方式进行确定,不能是地方政府直接指定,也不能在征收范围确定前就先确定了评估机构。
但在实际征收拆迁过程中,京尚拆迁律师接触过的很多被拆迁人,在评估开始前后都处于“等待通知”的状态,很多人根本没有经历过选择评估机构这个阶段。有时候是拆迁方含糊其辞直接跳过了这个阶段,有时候是被拆迁人在拆迁方的忽悠下主动放弃了选择权,将这份权利“交给”了拆迁方。
京尚拆迁律师提醒被拆迁人,要想从根本上杜绝猫腻,被拆迁人就要充分行使法律赋予自己的权利,这些权利是征收方无权剥夺的。如果被拆迁人发现直到评估人员上门或者评估结果做出都没有行使过自己的选择权,那么你是有权利提出异议,维护自己的权益的。

三 评估过程中被拆迁人应该注意哪些问题

房地产价格评估机构确定后,下一步要进行的就是实地勘察和评估作业。被拆迁人在这个阶段主要应注意以下几个问题:
第一,评估方法要选好。根据《办法》规定,注册房地产估价师要在进行适用性分析后,从多种专业评估方法中选择其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。市场法评估、收益法、假设开发法是实践中最常用的方法。
第二,必须进行实地勘察。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
第三,实地勘查记录须经被拆迁人签字盖章认可。《办法》明确规定,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

四 评估结果作出后被拆迁人如何开展维权

根据《办法》规定,房地产价格评估机构在完成初步的评估作业后,应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值在内的分户初步评估结果,并由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示
公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释,存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告,并由房屋征收部门向被征收人转交。

被拆迁人在这个过程中要注意两点:
1)公示和送达分户评估结果(报告)的程序(动作)必须存在,也就是说,被拆迁人必须对这个结果知情;
2)被拆迁人认为评估结果有错误的,可以向评估机构提出,由其改正。

实践中被拆迁人会发现,评估结果存在的问题有时并不那么好“修正”,这时就需要被拆迁人进行进一步的维权动作。根据《条例》和《办法》的相关规定,被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估,由原房地产价格评估机构在申请之日起10日内进行复核作业;被征收人对复核结果仍有异议的,可以在自收到复核结果的10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

京尚拆迁律师要提醒被拆迁人注意的是,无论是评估报告(结果)存在问题,如机构不具备相关资质、评估时点错误、评估方法和数据错误等;还是评估机构和(或)征收部门未依法按规定程序对评估报告进行公示和送达,基于该报告作出的《房屋征收补偿决定》都是存在问题的(实质上的或者程序上的),都有可能被依法认定为违法并予撤销,端看被拆迁人是否能够通过提起行政复议或诉讼等合法方式正确行使自己的权利。
 
最后,京尚拆迁律师希望被拆迁人能够明白:权利永远是握在每个人自己手里的。一味抱怨为什么征收方“可以”不合法,被拆迁人却要费尽心血依法维权,这样是没有任何意义的。

凡是做出违法行为的人,终将要为其犯过的错承担责任,被拆迁人要做的就是将这些侵权者送上法律的审判台,堂堂正正地夺回属于被拆迁人自己的财产权利,让侵权者受到应得的惩罚。

京尚拆迁律师明白,身临其事时,克制自己的激动情绪很难,但还是请大家为了自己、为了家人,远离违法陷阱,理性依法维权!