如今我们说到“拆迁”，指的往往是一个相对广泛的概念。它不仅指2011年之前《城市房屋拆迁管理条例》所定义的“拆迁”，还囊括了包含《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即俗称的“新条例”）实施以来重新定义的“（国家）征收”的概念。

随着时间的推进，名目众多的拆迁项目在全国各地发芽，“拆迁”的内涵又被进一步扩充。其中有一类许多被拆迁人朋友都听过，但很多人并不了解的形式，就是京尚拆迁律师今天要重点解析的“腾退”。

在代理实践中京尚拆迁律师接触过许多具体情形各有不同的“腾退”拆迁项目。相信很多被拆迁人朋友都曾经为这样几个问题感到疑惑：腾退到底是什么？腾退项目是合法的吗？腾退和拆迁是一回事吗？

接下来，京尚拆迁律师就从几个不同的方面来为大家解开这些疑问。

一 依据不同

通常我们所说的征地拆迁，由被征收土地性质的区别，分别依据的是《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方政府制定的相关法规规定，除《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施前已依据《城市房屋拆迁管理条例》取得拆迁许可证的项目之外，新的征地拆迁项目都应由国家和政府主导和组织实施。

“腾退”项目则不同。它并非严格法律意义上的征地拆迁，根据可考依据，“腾退”的概念最早出现于上世纪末北京市为建设绿化隔离带而出台的相关法规规定，后被乡镇政府扩大利用，使得许多的集体土地都被以“绿化隔离带腾退”等名义征收拆迁。因此，如今存在的多数腾退式拆迁都在努力回避《土地管理法》等法律法规的规束，目前并没有统一、明确的法律规定依据。

二 性质不同

如今常见的“腾退”主要有以下几种类型：

其一，上文我们提到的绿化隔离带建设腾退，实践中多由开发商主导实施，但地方政府往往在整个腾退项目中也起到重要的作用；

其二，由村委会作为主导者或中介，与开发商联合实施，以“村民自治”自主腾退的名义向农民回收土地，实际上也是违法“协议拆迁”的变种，并不具备相应的土地转用审批手续；

其三，乡镇政府联合村委会组织的腾退拆迁，“先拆后批”或“边拆边批”的违法征地，实施拆迁时尚未取得征地拆迁相关审批文件；

其四，“文保腾退”等特殊性质的腾退，实施过程中除地方政府外还有文保部门等的参与。

三 维权方式不同

在一般的征地拆迁维权案件中，最常见的“套路”即是利用我们通过各种途径获取的证据信息，针对政府和征收主管部门在征地拆迁过程中的程序违法问题或错误的具体行政行为（文书）等启动法律程序，以此倒逼拆迁方回到依法征收、补偿的正轨上来。

但在腾退拆迁中，依据腾退项目具体情况的不同，被拆迁人的维权路径也有所不同。

例如在上文我们提到的第二类情况中，村委会联合开发商，以村民自治的名义组织腾退拆迁，表面上看起来并没有政府行政机关的介入。村委会作为自治组织，并不属于行政法约束范畴，村民很难针对村委会作出的“腾退方案”等直接提起诉讼维权。

但根据《村民委员会组织法》的相关规定，村民可以借向村集体经济组织所属乡镇政府申请查处村委会违法行为的方式，将行政机关拉入维权布阵中，再进一步借督促地方政府查处村委会不当或违法行为，最终帮助实现追究村委会责任、维护被拆迁人合法权益的根本目的。
 
除了以上的几个重要的不同之处外，腾退拆迁与一般的征地拆迁还有一个重要的区别，那就是补偿标准不同。由于多数发生纠纷的腾退拆迁项目实际上都是腾退方为简化征地程序、降低征地成本而使出的把戏，又没有统一明确的法律规定依据，被拆迁人往往很难直接获得公平合理的补偿。

京尚拆迁律师要提醒被拆迁人朋友的是，所谓的“腾退项目政策原因补偿低”，通常是腾退方的借口。无论是何种形式的拆迁，被拆迁人都有权主张公平合理的补偿权益。尽管腾退拆迁的名目众多、具体案情复杂，被拆迁人只要能够抓住其本质，仍可通过法律途径打击违法侵权的拆迁行为，取得合理的补偿。