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评估报告原来有这么多猫腻，看完本文你也能找出其中的问题！
更新时间：2019-05-09 09:30阅读次数：
征收补偿一直是拆迁活动中最容易引起争议的问题。实践中拆迁双方拉锯战的展开，往往是由于被征收人认为补偿不合理，不足以弥补自己的损失，而征收方认为被征收人的要价过高。
京尚拆迁律师此前曾在分析征收补偿的确定依据时，向各位被拆迁人朋友强调过评估程序的重要性。而针对评估结果（评估报告）展开的一系列维权活动，也影响着被征收人能否得到合理补偿。
京尚拆迁律师今天要为大家解析的，就是有关评估报告的那些“猫腻”。被征收人朋友们了解这些内容后，就可以初步判断自己收到的评估报告是不是存在问题了。
1、评估机构和评估师没有资质，怎么能帮你的房子定价呢！
《房地产估价机构管理办法》第二十五条第一款规定，从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。《城市房地产管理法》中也对从事房地产价格评估的人员的资质做了规定。
所以在看到房地产价值评估机构名称时，被征收人朋友的第一反应，应该是确认评估机构是否有从事房屋征收房地产价值评估的资质，以及具体进行评估作业的评估人员的资质。
如果评估机构或评估师不具备相应的评估资质，其作出的评估报告当然也是无效的，不能作为补偿定价依据。
2、评估机构应该由被征收人说了算，不能直接指定！
《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》中均有明确规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
也就是说，房屋征收房地产评估机构并不是由征收方或地方政府指定的，而是由被征收人集体选定的。如果有被征收人朋友没有行使过相关的选择权利，评估报告的作出机构不是被征收人依法选定的，那么评估程序很可能存在违法问题。
3、评估机构没有接受正式委托，不能随便对你的房子进行评估作业！
房地产价值评估机构并不是一选定就可以直接进行评估作业的。
《国有土地上房屋征收评估办法》第六条前两款规定，房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
也就是说，评估机构依法选定后，需要由法律规定的资格主体即房屋征收部门，作为委托人，与评估机构签订房屋征收评估委托合同。委托书和委托合同是评估机构依法开展房屋征收评估活动的重要依据。
如果没有这两份重要的文件，评估机构就缺乏对被征收人房屋进行价值评估的资格，其作出的评估报告也无法作为房屋征收和补偿的依据。
4、书面材料和现场调查缺一不可，否则你的房子定价很可能不准！
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估机构主要从两种途径获取被征收房屋的情况信息：一是房屋征收部门提供的调查登记信息、被征收人（房屋权利人）提供的资料、房屋登记信息等材料；二是通过安排房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘的形式，调查记录被征收房屋的状况。
以上的信息获取工作缺一不可，这是评估机构确定被征收房屋的面积等基本信息以及计算其评估价值、作出评估报告的基础。
5、选对了评估方法，才能评估出房屋的实际价值！
评估方法有很多种，如市场法、收益法、成本法、假设开发法等等。征收个人房屋时，最常用到的评估方法就是市场法（被征收人可以简单理解为参考市场交易价格）。
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
评估方法的选定和由此计算出的价值评估结果应当全面客观，应当能够体现被征收人房屋的实际价值。被征收人看到评估报告时，可以先看看报告中选用的评估方法是什么，结合专业人士的指导意见确认这样评估定价是不是合法、合理。
6、评估报告细节多，内容和程序有问题，你都可以拒绝承认！
综合我们上文提到的内容，评估报告所体现的评估机构、委托主体、评估师是否具备相应的资质资格；评估报告的评估时点是否合法；评估报告是否有两名以上评估师签字并加盖房地产评估机构公章，都反映着评估报告本身是否存在违法问题。
而除了评估报告本身之外，分户评估报告的作出、公示和送达也有相应的法律规定约束。
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果......房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
在公示阶段，评估机构要安排估价师对分户初步评估结果进行现场说明解释，被征收人认为评估结果有错漏的，可以要求评估机构修正。法定公示期满后，房屋征收部门应当将分户评估报告转交给被征收人。
评估报告的送达，也是为了保障被征收人的救济权利。如果被征收人在公示结束后仍对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，并进一步通过申请专家复核、启动行政复议或诉讼程序的方式主张自己的意义，维护自己的合法权益。
可以说，单单评估程序中，就有许多与征收补偿关联密切的细节问题，也暗藏着被征收人的许多救济权利。评估报告及其作出程序的每一步都影响着被征收人最终补偿的多寡。
因此，京尚拆迁律师建议被拆迁人，认为评估结果不合理，或对评估报告存疑时，一定要及时咨询专业拆迁律师，及早做好证据收集和维权准备工作。
