房屋被征收时，从房屋征收部门拟定征收方案开始，每一步都和被征收人最终看到的征收补偿方案息息相关。
有些当事人可能会觉得这样说太夸张了，只有最终的“补偿方案”才是征收拆迁过程中的“重头戏”。如果这样想，你会错失很多维权良机！
今天，北京京尚律师事务所的专业拆迁律师要为您“科普”的，就是关于面临征收拆迁时，房屋价值评估的那点事。
 
 
一、房屋价值由谁评估？
我们都知道，房屋价值评估由专业房地产价格评估机构进行。但是所有机构都具有这样的资质吗？那么多的评估机构，自己房屋片区面临拆迁时，又应该由哪家评估机构进行呢？
1、评估机构的选定：由被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省级政府制定。
2、不是所有房地产价格评估机构都具有同样的资质。当事人可以根据评估公司的名称查询其是否具有相应的评估资质，因为不同的房地产价格评估机构资质不一样，评估能力也会相差甚大，导致最后的评估结果有很大落差。同时，这也是当事人维权的一个关键点：没资质，怎么可能合法？！
 
二、合法的评估流程是怎样的？
1、被征收人在规定时间内协商选定评估机构，协商不成的，通过多数决定、随机选定（抽取）等方式确定，具体办法由省级政府制定。
 
法条链接：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
　
2、签订委托评估合同：一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同;评估、鉴定费用由委托人承担;如果对初次评估结果不满意而申请二次评估的，费用负担遵循“谁申请谁承担”的基本原则。
 
3、对被征收房屋进行实地评估：估价人员对被征收房屋进行实地勘查，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行独立、客观、公正地评估，任何单位和个人不得干预。也就说，房屋价值评估应与房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格直接挂钩，评估人进行评估时，也应当围绕这个基本要求。
 
法条链接：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第二款：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”
《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。”
第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”
第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
 
4、评估结果的公示及解释：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
 
5、评估报告单的交付：公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。值得注意的是，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
 
三、如何发现评估过程及结果存疑的其他维权关键点
1、留意评估时点。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条之规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。如果未报批未做征收决定就做出评估，是存在程序违法情形的。
2、评估报告的有效期。就是评估报告中有无注明评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期各地不一，但是必须存在，这是一个极容易被忽略的关键点。
 
四、评估补偿价值不合理，如何救济？
被征收人对这些法律知识有了一定的了解，就能够发现房屋价值评估过程中比较明显的程序违法点，或能敏感地察觉到明显不公的价值评估结果。那么在这种时候，被征收人可以通过哪些方式对自己的权利进行救济呢？
被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果还有异议的，可以向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。需要注意的是，申请复核及鉴定都有10日的期限规定，申请必须在规定期限内提交。
另外，如果仍无法在征收补偿问题上达成一致，被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
法条链接：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”
第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”
第二十一条规定：“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”
第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”
但拆迁征收案件与一般的民事案件不同，其中关系往往错综纠结，案情复杂，涉及到的法律问题也是层层叠叠，需要提起高度警惕的关键点与可能存在陷阱的节点比比皆是，对于被征收人来说，这一法律问题往往是“超纲题”甚至“奥赛题”。
因此，京尚专业拆迁律师建议当事人，遭遇拆迁征收难题时，一定要及时寻求专业拆迁律师的帮助，通过律师的综合分析制定出切实可行的维权方案，真正有效地实现维权目的，争取到更多的拆迁补偿，为自己赢得使家人生活安顿的保障。