京尚拆迁律师今天站在农民朋友的角度，从违法性和侵权性两个方面说说目前在农村征地过程中很常见的一种套路——以租代征。

京尚拆迁律师首先要强调的是，即使通过这种非法的方式租用土地进行建设能够产生利益，“受益者”也绝不包含普通农民。

农民朋友们一定要清楚这点，千万不要牺牲自己和家人的权益和安定生活，去满足某些蛀虫的贪欲。

概述

我们先来看看“以租代征”到底是怎样的概念。

所谓的“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。 

对农民朋友们来说，从表面上来看，“以租代征”似乎可以既不转变土地所有性质就满足拆迁方和用地开发商的用地需求，又能让农民朋友拿到“租金”有一笔收入，皆大欢喜。但实际上除了存在严重的违法性之外，它还是用地方为降低对农民朋友进行补偿安置的成本而想出的投机取巧的把戏。

也就是说，“以租代征”并不是政府依法提出的惠民政策，而是既违法又侵犯农村集体经济组织和农民合法权益的违法占地行为。

换句话说，以租代征带给农民朋友的不是便利和收益，而是麻烦与权利损害。

违法性

我国《土地管理法》中明确规定了单位或个人使用土地的法定条件，除：

1）兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地；

2）乡镇村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有土地之外，

任何单位和个人因建设需要用地的，都要依法按程序申请使用国有土地。涉及农用地转为建设用地的，应当办理相关审批手续，先将土地依法征收，将土地性质由集体所有转为国有。

也就是说，其他任何形式占有农民集体所有土地进行非农业建设的均为非法行为，因此租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

换句话说，不管对方吹得如何天花乱坠，这种以租代征的用地方式都是违法的，由此订立的合同也得不到法律保护。

侵权性

我们都知道，征收集体所有土地的，应当按照《土地管理法》等相关法律法规及政策规定给予被征地集体经济组织及被征地农户补偿安置费。

以租代征不但是在逃避应满足的法定程序及条件要求，更是在逃避对被征收人的补偿安置义务。

前文我们曾说过，基于“以租代征”方式订立的合同本身因合法无效，因此农民的合同权利也得不到保障。但即使用地者按照合同约定支付“租金”，农户拿到的微薄的租地费用，实际上也要远低于本应获得的征地补偿安置费。

也就是说，“以租代征”的行为本身已经侵犯了被占地农民接受征地补偿安置的权利。

京尚拆迁律师提醒农民朋友们，凡是用地单位或个人，或基层政府作为用地单位或中间人直接与村委会或个人签订租赁合同的，都属于“以租代征”违法行为。

农民朋友们遇到这种情况的，一定要提高警惕，不要听信对方所说的互利共赢、惠民政策等蛊惑性言论，不要给非法用地者侵犯自己权利的机会。

法条链接：

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有土地的除外。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。

《关于坚决制止以租代征违法违规用地行为的紧急通知》中规定：一、严禁以租代征擅自将农用地转为建设用地；二、依法严肃查处以租代征违法违规用地行为；三、进一步规范有关改革试点工作。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中规定：禁止擅自将农用地转为建设用地；农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过以租代征等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过以租代征等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过以租代征等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。