《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》是北京市国土房管局据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》制定出的一份与村房拆迁补偿规则有关的地方法规文件。最近有农民朋友就这份《补偿规则》提出疑问：村房拆迁，最高补偿700元/平米合理吗？
在周边商品房售价已经达到数千元甚至上万元的当下，为何拆迁补偿标准还会如此之低呢？这样的补偿标准，真的能满足农民朋友们“原有居住水平不下降”的基本要求吗？问题到底出在哪里呢？

最高700元的补偿标准是何时制定的？现在还算数吗？
如果大家仔细阅读了本文开头提到的这份《补偿规则》就会发现，这份文件最早的发布日期是2003年7月10日，也就是说，这个标准制定距今已有将近17年的时间了，并且这份文件现在并没有被废止。
十七年时间里，物价和房价都在变化，千禧年初的建房成本与当下显然已经不能同日而语了。文件仍然现行有效，但其中确定的补偿标准已经不能适应当下的现实情况了，那么这个标准还有效吗？
要回答这个问题，我们可以从现在正在施行的新修《土地管理法》里找找答案。
对于农村土地征收补偿标准的更新问题，土管法是这样规定的：“......制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次...... 征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定......”
也就是说，对于征地补偿标准的更迭，土管法确定的原则是：以地方为单位，每三年调整或者重新公布一次。以此适应实际中的物价和生活水平变化，体现了征地补偿必须因时制宜、因地制宜的精神。
对于村房征收，土管法也指出：“......对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益......”
也就是说，征收村房不能“照本宣科”，要考虑到被征地村民的实际情况，要让村民“居住条件有改善”。如果征收方真的以物价水平低于当下的补偿标准对被征地村民进行补偿，显然缺乏说服力。
综上来说，如果把这套十几年前的补偿标准直接应用于当下，很容易会“水土不服”，征收方不能这样一刀切地进行补偿，农民朋友们也不要仅凭这一份文件就误以为“廉价征收”是受到法律支持的。

看到700元/平米的补偿项不要慌，它也许只是一部分补偿
经历过征收或者了解过相关情况的朋友们可能都知道，不管是城市房屋还是村房，拆迁时都会经过一道“评估”程序。也就是由专业机构和人员对拟被征收的房屋进行勘查定价，以供征收双方确定恰当的补偿条件。
在评估过程中，会给出一份详细的“拆迁评估明细表”，写明征收涉及被征收人的哪些财产，结合清单逐一评估定价，给出评估结果，此时就可能对其中某一部分的造价补偿等给出不等的补偿单价，比如院门、院墙、房屋重置成新造价单项等等。
所以当咱们看到数额较小的补偿定价时也先不要慌，确认一下补偿的内容到底是什么，单位几何，这个定价标准是否符合实际。咱们的整体补偿是否合理，要结合其他各项补偿内容才能确定。

无证房可能会被压低补偿，农民朋友要及时行使法律救济权利
村房征收补偿单价过低还有一种可能，就是被征收农房由于种种原因缺少证件，或证载用途与实际用途不同，被认定为了“违建”或者“非住宅房”，在征收中被特殊对待，压低补偿。
在这种情况下，农民朋友们从调查认定阶段开始就一定要积极配合，主动搜集、提供能够证明房屋合法性的材料，及时通过听证、复议、诉讼等途径行使自己的救济权利，力求在合法范围内扭转不利局面，提高补偿标准。
 
京尚律师最后想对农民朋友们说的是，村房征收补偿标准的高低，对农民朋友们以后的居住生活有深远影响，如果有农民朋友遇到了整体补偿明显偏低的补偿标准，一定要及时咨询专业律师，尽早借助法律手段提出异议，争取合理补偿。