原涤纶厂及维尼纶厂生活区棚户区改造土地开发项目（以下简称“本项目”）是我区在党的十九大胜利闭幕后的首个国有土地上房屋征收项目，是我区学习贯彻十九大精神的生动实践。按照全面建成小康社会的总体要求，以保障和改善民生为出发点，为人民谋幸福，让群众有更多获得感是本方案编制的基本原则，切实改善生活区居民的居住条件和生活环境是本项目的最终目标。为此，本项目所有工作环节全面体现公开、公平、公正，为使本项目符合新时代中国特色社会主义发展要求而不懈努力。
为让广大居民住有所居，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）等国家、北京市、顺义区有关政策规定，结合原涤纶厂及维尼纶厂生活区实际情况，制定本方案。
 
 
 
第一章总则
第一条项目基本情况
原涤纶厂及维尼纶厂生活区棚户区改造土地开发项目位于顺义新城第16街区。本项目范围内涉及住宅房屋868户，总建筑面积约46245.69平方米，其中成套住宅楼房740户，合居住宅楼房109户，住宅平房19户。非住宅房屋建筑面积以房屋产权证明文件登记面积为准。
经北京市顺义区人民政府（以下简称“区政府”）授权确定，北京房地新城置业有限公司为本项目的棚户区改造实施主体。实施主体已取得北京市规划和国土资源管理委员会《建设项目规划条件》（2017规（顺）条整字0002号）、北京市规划和国土资源管理委员会《建设项目用地预审意见》（市规划国土顺预[2017]7号）、北京市发展和改革委员会《关于原涤纶厂及维尼纶厂生活区棚户区改造土地开发项目核准的批复》（京发改（核）[2017]156号）等批准文件。
第二条房屋征收范围
本项目房屋征收范围东至顺安路，南至康乐北路，西至富密路，北至昌金路，项目范围包括牛栏山镇牛板路2号院和牛栏山镇府前街20号。具体用地范围以规划部门核发的规划批准文件为准。
项目范围内住宅房屋共868户，其中住宅楼房849户（含合居），包含涤51号楼、涤52号楼、涤53号楼、涤54号楼、涤1号楼、涤2号楼、涤3号楼、维4号楼、维5号楼、维6号楼、维7号楼、维8号楼、维9号楼、维10号楼、维11号楼、维12号楼、维13号楼、维20号楼、维21号楼，共19栋楼房；住宅平房19户，包含一排、二排，共2排平房。
项目范围内非住宅房屋涉及专家楼、活动中心、营业商店、门房（传达室）、液化气站、锅炉房、人防出入口及幼儿园。
第三条房屋征收主体及实施单位
本项目房屋征收工作由北京市顺义区人民政府负责。
北京市顺义区人民政府房屋征收办公室（以下简称“区房屋征收办”）为区政府确定的房屋征收部门，负责本项目房屋征收工作的组织实施。
区房屋征收办委托北京市顺义区房屋征收事务中心（以下简称“区房屋征收中心”）为本项目房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
北京市顺义区牛栏山镇人民政府履行属地职责，配合房屋征收实施单位做好本项目房屋征收工作。
第四条房地产价格评估机构
经被征收人公开选定，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司为本项目房地产价格评估机构。
第五条房屋征收的主要依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（二）《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）
（三）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）
（四）《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法[2011]18号）
（五）《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号）
（六）《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发[2013]450号）
（七）《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法[2016]19号）
（八）《顺义区国有土地上住宅房屋征收补偿办法》（顺政办发[2016]31号）
（九）《顺义区国有土地上非住宅房屋征收补偿办法》（顺政办发[2016]32号）
 
第二章征收补偿协议与房屋征收决定
 
第六条预签征收补偿协议
（一）本项目房屋征收补偿方案经过意见征询，并再次公布后，区房屋征收办按照公布的征收补偿方案与被征收人预签附带生效条件的征收补偿协议。
（二）本次征收预签征收补偿协议期限（以下简称“预签约期限”）为15日，预签约期限起始日期以区房屋征收办通知为准。经区政府批准，本项目的预签生效比例为住宅房屋总数的85%（含）。
（三）在预签约期限内，签订征收补偿协议比例达到预签生效比例85%（含）时，已预签征收补偿协议自动生效，并与正式征收补偿协议具有同等法律效力。协议生效前不实际支付补偿款和对接安置房源。
（四）如在预签约期限内，签订征收补偿协议比例未达到预签约生效比例，本项目房屋征收工作终止，已预签的征收补偿协议同时废止。
第七条房屋征收决定
（一）预签征收补偿协议比例达到85%（含）时，由区房屋征收办报请区政府依法作出房屋征收决定并及时公告，房屋征收决定公告规定的签约期限（以下简称“签约期限”）为正式签约期限，被征收人签订即时生效的征收补偿协议。
（二）被征收人在预签约期限（15日）内预签附带生效条件的征收补偿协议或者签订即时生效的征收补偿协议，均可享受预签协议奖，选择货币补偿的可享受货币补偿专项奖励。
（三）在预签约期限（15日）内未签订附带生效条件的征收补偿协议或即时生效的征收补偿协议的被征收人，在15日之外的签约期限内同样可以签订即时生效的征收补偿协议，但不享受预签协议奖，选择货币补偿的不享受货币补偿专项奖励。
（四）本次房屋征收评估时点为区政府房屋征收决定公告日期，房屋征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格因评估时点不同出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。
 
第三章被征收人、被征收房屋的认定
 
第八条被征收人的认定
（一）被征收房屋产权证明文件上记载的房屋所有权人为被征收人。
（二）公有房屋所有权人应在规定期限内按照房改政策进行售房，公房承租人在购房后确认为被征收人。
公房承租人已故，产权单位以书面形式确认放弃房改售房权利及征收补偿收益且不再进行承租人变更的，签订协议时按照以下原则认定被征收人：
1.承租公房内有户籍人口的，由户籍在本址且实际在此居住的全体家庭成员共同推举被征收人，并由上述全体家庭成员至征收工作现场指挥部共同签署一致同意的声明。
2.承租公房内无户籍人口的，由继承权人以公证、法院调解、判决以及其他可以合理认定的方式推举被征收人。
（三）被征收房屋为共有的，全部共有人按1个被征收人进行认定。
（四）被征收房屋为合居的，房屋内合居人分别作为独立被征收人进行认定。
（五）在本方案中，1个被征收人为1户。
第九条被征收房屋的认定
（一）房屋用途的认定
被征收房屋用途的认定，按照房屋产权证明文件上记载的用途确定。房屋产权证明文件上没有记载用途的，按规划部门批准的用途确定。
（二）房屋建筑面积的认定
被征收房屋建筑面积的认定，按照房屋产权证明文件上记载的建筑面积确定。房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。
（三）房屋类别的定义
被征收房屋包括成套住宅楼房、合居住宅楼房和住宅平房三种类别。
1.成套住宅楼房又称单元楼房，是由卧室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅楼房，有独立的房屋产权手续。
2.合居住宅楼房，是指两户（含）以上合住一套单元楼房，各户均具备独立的房屋产权手续。
3.住宅平房是指只有一层的住宅房屋，有独立的房屋产权手续。
（四）房屋所有权证注销
被征收房屋产权性质包括商品房、成本价购房、优惠价购房和标准价购房四种类别。
1.商品房可直接办理注销登记手续。
2.成本价购房需按房改售房时成本价1%的标准补交土地出让金后办理注销手续。
3.优惠价购房和标准价购房在补交1%土地出让金的基础上，还需按房改售房时成本价6%的标准补交收益返还金后办理注销手续。
4.如被征收人已故，在办理注销登记手续时需按不动产登记部门规定，提供证明继承关系的公证文件或司法文件。
第十条其他
本项目其他关于房屋征收的未尽事宜由征收工作现场指挥部予以认定。
 
第四章住宅房屋征收补偿
 
第十一条补偿方式和标准房屋市场价格
（一）补偿方式
本项目住宅房屋征收采用货币补偿和产权调换两种形式。被征收人可以任意选择货币补偿或原址期房产权调换，在规定条件下可以选择异地现房产权调换。被征收人只能选择一种补偿方式，不可以多选。单位集团产权未分配的住房只能选择货币补偿。
（二）住宅房屋标准房屋市场价格
本项目住宅房屋标准房屋市场价格（以下简称“标准市场价格”）由本项目房地产价格评估机构评估确定。
第十二条产权调换标准
（一）成套住宅楼房产权调换标准
成套住宅楼房产权调换标准为被征收房屋建筑面积的1.3倍（含）。
（二）合居住宅楼房产权调换标准
合居住宅楼房产权调换标准为被征收房屋建筑面积与5平方米功能补贴面积之和的1.3倍（含）。
（三）住宅平房产权调换标准
住宅平房产权调换标准为被征收房屋建筑面积的1.7倍（含）。
第十三条货币补偿
（一）房屋价值补偿
被征收房屋价值补偿由本项目房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
（二）货币补偿专项补助
被征收人选择货币补偿的，按照对应回迁安置房屋（原址期房）户型建筑面积与被征收房屋建筑面积之间的差作为补偿基数，依据本项目标准市场价格计算补助金额。具体计算方式为：
1.产权调换标准面积与被征收房屋建筑面积之间的差，按照本项目标准市场价格计算补助金额。
2.超出产权调换标准面积10平方米（含）以内部分，按照本项目标准市场价格扣减8000元/平方米的标准计算补助金额。
3.超出产权调换标准面积10平方米以上部分，不予计算补助金额。
（三）货币补偿专项奖励
被征收人选择货币补偿，且在预签约期限内签订征收补偿协议并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，给予货币补偿专项奖励。奖励金额按照被征收人的房屋价值补偿金额、货币补偿专项补助金额、搬迁费金额、临时安置费金额、室内装饰装修及附属物补偿金额、移机补助金额及各项其他奖励金额之和的5%计算。
在预签约期限第一日至第三日内签订征收补偿协议，给予全额货币补偿专项奖励。
在预签约期限第四日至第十五日内签订征收补偿协议，货币补偿专项奖励金额按每天递减8%。
超过预签约期限，不再享受货币补偿专项奖励。
第十四条原址期房产权调换
本项目按照“征一还一”的原则提供原址期房回迁安置房屋用于房屋产权调换，具体补偿方式如下：
（一）原址期房回迁安置房屋产权性质
本项目原址期房回迁安置房屋产权性质为参照经济适用住房管理。
（二）原址期房回迁安置房屋装修标准
根据《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》（京建法〔2015〕17号）有关规定，本项目原址期房回迁安置房屋实施全装修成品交房，装修标准按每建筑平方米1000元执行。
（三）原址期房回迁安置房屋选房顺序
本项目通过抽取顺序号的方式确定选房顺序，抽取顺序根据被征收人交房顺序确定。
（四）原址期房—成套住宅楼房回迁安置房屋面积及价格
被征收范围内成套住宅楼房共740套（内含3套集团产权房屋）。被征收人应按照《成套住宅楼房回迁安置选房区间对照表》选房，即在对照表中“被征收房屋建筑面积”对应的“对应回迁安置房屋户型建筑面积”中选房。
 
 
 
 
 
 

成套住宅楼房回迁安置选房区间对照表
序号	被征收房屋建筑面积（平方米）	对应回迁安置房屋户型建筑面积（平方米）
1	34.9-35.6	58
2	37.67-38.2	61
3	40.55-41.51	65
4	47.17-48.67	74
5	50.01-51.01	77
6	52.11-54.44	80
7	55-56.88	84
8	57.42-58.85	87
9	60.25-61.39	90
10	62.8-63.47	93
11	66-68.3	98
12	69.84-71.3	102
13	75.25-78.25	110

（五）原址期房—合居住宅楼房回迁安置房屋面积及价格
被征收范围内合居住宅楼房109套（内含1套集团产权房屋）。被征收人应按照《合居住宅楼房回迁安置选房区间对照表》选房，即在对照表中“被征收房屋建筑面积”对应的“对应回迁安置房屋户型建筑面积”中选房。
 
 

合居住宅楼房回迁安置选房区间对照表
序号	被征收房屋建筑面积（平方米）	对应回迁安置房屋户型建筑面积（平方米）
1	12.74-29.92	50
2	39.6	65
3	40.79-41.74	67
4	42.66-43.61	70
5	54.05	84
6	69.36	102

（六）原址期房—住宅平房回迁安置房屋面积及价格
被征收范围内住宅平房19套。被征收人应按照《住宅平房回迁安置选房区间对照表》选房，即在对照表中“被征收房屋建筑面积”对应的“对应回迁安置房屋户型建筑面积”中选房。
 

住宅平房回迁安置选房区间对照表
序号	被征收房屋建筑面积（平方米）	对应回迁安置房屋户型建筑面积（平方米）
1	22.66	50

（七）原址期房差价结算方式
1.上述对应回迁安置房屋户型建筑面积在产权调换标准（含）以内部分不结算差价。
2.因原址期房设计原因，上述对应回迁安置房屋户型建筑面积超出产权调换标准的部分中，10平方米（含）以内部分被征收人按建筑面积8000元/平方米的价格购买；超出10平方米部分，在对应回迁安置房屋户型建筑面积范围内按照本项目标准市场价格购买。
（八）原址期房产权性质补助
选择原址期房产权调换的，按照对照表中“对应回迁安置房屋户型建筑面积”给予1500元/平方米的一次性原址期房产权性质补助，未来房屋交易时不再另行补助。
第十五条异地现房产权调换
本项目提供193套异地现房用于房屋产权调换，具体补偿方式如下：
（一）异地现房地点
异地现房地点为顺义新城第7街区限价商品住房项目（鼎顺嘉园）。
（二）异地现房产权性质
本项目异地现房产权性质为限价商品房（两限房）。
（三）异地现房装修标准
本项目异地现房实施毛坯房交房，按所选现房建筑面积给予1000元/平方米的装修补助。
（四）异地现房选房条件
被征收人所选现房建筑面积不能超出自身房屋类别对应产权调换标准10平方米。如所选现房建筑面积超出自身房屋类别对应产权调换标准10平方米以上，则被征收人不可购买。
（五）异地现房选房顺序
本项目通过抽取顺序号的方式确定选房顺序，抽取顺序根据被征收人交房顺序确定。
（六）异地现房面积、套数及价格
1.异地现房房源房屋面积、套数表：

序号	居室	实测建筑面积㎡	实测套内建筑面积㎡	套数	面积小计㎡
1	一居室	60.16	44.19	6	360.96
2	一居室	60.29	44.28	3	180.87
3	一居室	60.59	44.19	14	848.26
4	一居室	60.61	44.38	1	60.61
5	一居室	60.72	44.28	54	3278.88
6	一居室	60.76	44.31	16	972.16
7	一居室	60.86	44.7	1	60.86
8	一居室	60.89	44.19	21	1278.69
9	一居室	61.01	44.28	40	2440.4
10	一居室	61.29	44.7	16	980.64
11	一居室	61.59	44.7	21	1293.39
合计				193	11755.72

2.面积差处理原则
被征收人只能选择一套异地现房。所选异地现房建筑面积小于自身房屋类别所对应产权调换标准的，面积差部分按照本项目标准市场价格结算差价。
3.面积差价结算方式
被征收人所选现房建筑面积超出自身房屋类别对应产权调换标准且在10平方米（含）以内部分，被征收人按建筑面积9500元/平方米的价格购买。
（七）异地现房产权性质补助
选择异地现房产权调换的，按照所选现房建筑面积给予一次性5000元/平方米的异地现房产权性质补助，未来房屋交易时不再另行补助。
第十六条其他补偿
（一）搬迁费
按被征收房屋建筑面积给予40元/平方米的搬迁费。
（二）临时安置费
按照被征收房屋建筑面积80元/平方米的标准给予临时安置费，按月计算。临时安置费不足3500元/月的，按3500元/月发放（如遇顺义区政策调整，以调整后政策为准）。
1.选择货币补偿的，临时安置费发放期限为四个月。
2.选择异地现房产权调换的，临时安置费发放期限为四个月。
3.选择原址期房产权调换的，发放期限自搬家交房之月至原址期房回迁安置房屋实际交房之月后的第四个月，临时安置费暂按30个月发放。
（三）一次性停产停业损失补偿
利用住宅房屋依法从事生产经营活动的，按照实际经营面积（最大不超过房屋建筑面积的一半）给予一次性停产停业损失补偿费。具体补偿标准为：
1.有营业执照，无纳税证明或纳税不足一年的或符合免税条件的，按800元/建筑平方米标准给予补偿；
2.有营业执照，且纳税满一年的，按1200元/建筑平方米标准给予补偿。
被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内委托房地产价格评估机构评估确定。
（四）室内装饰装修及附属物补偿
被征收房屋室内装饰装修及附属物补偿由房地产价格评估机构据实评估确定，不足1000元/建筑平方米按1000元/建筑平方米补偿。
（五）封闭式车棚使用权补偿
由原企业统一建设分配给被征收人使用的封闭式车棚,按1万元/个的标准给予使用权补偿，补偿给予对应的房屋产权人。
车棚的认定以被征收人提供的协议或收据作为认定依据。无法提供协议或收据的，应提供本人及两名与被征收人无利害关系的其他被征收人共同签字的文字证明材料，相关情况在征收范围内公示五日，公示无异议的，给予相应使用权补偿。
第十七条其他补助
（一）移机补助
电话移机费每部235元；宽带移机费每户400元；空调移机费每台400元；有线电视迁移费每个终端300元；热水器移机费每台400元。
（二）困难补助
1.低保补助
户籍在本次房屋征收范围内，经民政部门认定为低保家庭的，按5万元/家庭的标准给予一次性低保补助。
2.残疾补助
被征收人及其配偶以及双方的父母、子（媳）女（婿），持有残联颁发的残疾人证（含军人残疾证）的，按5万元/证的标准给予一次性残疾补助。
3.大病补助
被征收人及其配偶以及双方的父母、子（媳）女（婿），患有《重大疾病保险的疾病定义使用规范》（2007年8月1日发布）所包含25类重大疾病中的疾病的，凭三级医院开具的诊断书（或诊断证明）原件、病历原件（医院加盖公章后即视为原件），按10万元/人的标准给予一次性大病补助。
（三）自建房屋及其附属物补助
自建房屋及其附属物不予补偿。被征收人在预签约期限或签约期限内签订征收补偿协议，并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，自建房屋及其附属物由本项目房地产价格评估机构按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行评估作价，并按照评估价格给予自建房屋及其附属物补助。补助给予对应的房屋产权人。
第十八条其他奖励
（一）预签协议奖
被征收人在预签约期限内签订征收补偿协议，并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，在签约比例达到预签生效比例即85%时，每户奖励10万元。
（二）促签协议奖
1.单元门促签协议奖
在预签约期限内或在签约期限内，同一单元的被征收人全部签订征收补偿协议，并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，则该单元所有被征收人每户奖励10万元。
2.整楼促签协议奖
在预签约期限内或在签约期限内，同一栋楼的被征收人全部签订征收补偿协议，并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，则该楼所有被征收人每户奖励5万元。
3.住宅平房促签协议奖
在预签约期限内或在签约期限内，同排住宅平房被征收人全部签订征收补偿协议，并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，则该排住宅平房所有被征收人每户奖励10万元。住宅平房被征收人全部签订征收补偿协议，并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，则住宅平房所有被征收人每户奖励5万元。
（三）提前搬迁奖
被征收人在预签约期限内或在签约期限内签订征收补偿协议，并按要求缴纳相关费用、搬迁交房的，给予提前搬迁奖励。奖励标准为：按被征收房屋建筑面积每平方米5000元给予奖励；不足20万元的，按20万元给予奖励。
（四）支持交房奖
被征收人在抽取顺序号之前的规定期限内搬家交房且验收合格并取得交房顺序号、交房验收单的，按要求缴纳相关费用后，按8万元/户的标准给予支持交房奖励。
被征收人在抽取顺序号之后搬家交房的，不享受该项奖励。
 
第五章非住宅房屋征收补偿
 
第十九条补偿方式
非住宅房屋采取货币补偿方式。
第二十条补偿款的计算
（一）房屋和室内装饰装修及附属物价值补偿
房屋价值补偿、室内装饰装修及附属物价值补偿由本项目房地产价格评估机构评估确定。
(二）搬迁费
按被征收房屋的房屋建筑面积计算，标准为50元/平方米。
(三）临时安置费
补偿标准由本项目房地产价格评估机构评估确定，不低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场月租金标准。临时安置费发放期限为四个月。
（四）停产停业损失的补偿
非住宅房屋一次性停产停业损失补偿标准为按合法建筑面积1500元/平方米，被征收人对一次性停产停业损失补偿有异议的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。
（五）无法恢复使用设备补偿
无法恢复使用设备按重置价格结合成新计算补偿费，由专业评估机构通过评估确定。
（六）移机补助
电话移机费每部235元；宽带移机费每户400元；空调移机费每台400元；有线电视迁移费每个终端300元；热水器移机费每台400元。
（七）奖励
被征收人在签约期限届满前完成签约并按要求搬家交房的，按照被征收房屋合法建筑面积（实际容积率小于1.0的，容积率按1.0计算，容积率依据合法的土地面积和房屋建筑面积确定）给予提前搬迁奖励。奖励标准为500元/平方米，不足20万元的补足20万元。超过搬迁奖励期，逾期一天扣减10%。
 
 
第六章附则
 
第二十一条征收补偿决定
被征收人在签约期限内未能签订征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，签约期限届满后，由区房屋征收办报请区政府依据相关政策法规作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十二条强制执行
（一）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。
（二）征收补偿协议生效后，被征收人拒绝履行协议的，由区房屋征收办依法提起诉讼。
第二十三条本方案由北京市顺义区人民政府房屋征收办公室负责解释