一般从物权角度来说，产权证书是确认产权归属、保证所有人产权完整的必要证明，但现实中却存在很多无证房产，这些房产由于历史原因被习惯性认定属于居住人所有，但所有人/居住人却没有相关权属证书。

         当这些房屋被划入规划范围，面临征收拆迁时，被征收/拆迁人最关心的问题就是，自己的房子没有产权证，自己能否得到应有的补偿呢？

实践中有很多案例表明，拆迁方为了压低补偿价格、节约拆迁成本、加快拆迁进度，往往会偷换概念，变“强拆”为“拆违”，以这种被拆迁人不了解的方式实现逼迁目的。

        也就是说，如果拆迁方提出的补偿方案不被被拆迁人接受，拆迁方常常会以一刀切的方式认定无证房属于“违法建筑”，不给或给予很少的补偿，并以此为由威逼利诱被拆迁人搬迁。

       事实上，这样武断的划定方式是错误的，并不是所有的无证房产都应被认定为违建。

下面就由北京京尚律师事务所的专业拆迁律师为大家简单做一下讲解。
 

一、先来看一看违建的概念。

       违法建筑是指违反法律、法规在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。

     违法建筑一般包括以下几种情形：

    1）没有申请或者申请未获得批准，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；

    2）虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑；

    3）擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。
 

二、那么都有哪些无证房产可以得到补偿呢？

       第一种情况。

        在现实生活中，有很多因为历史政策原因造成的没有许可证、但在当时符合政策和法规规定的合法建筑，也就是历史遗留的无证建筑。

        这部分无证房产不具有先天违法性，其在建造时及建造后的一段相当长的时间里属于依政策规定合法建造的建筑，其存在合理、合法，如今不符合法律政策规定、不具有相关权属证书的原因主要是城乡规划法律法规及政策的变动及完善，由此种原因导致的无证房屋不应当被简单认定为违法建筑。

也就是说，征收、拆除历史遗留的无证房产的，拆迁方应按照房屋的市场价值给予被拆迁人补偿。

        第二种情况。

        房屋建造时因自身原因或主管部门消极怠工原因没有根据法律规定的程序完成完整的申请流程。

        这部分无证建筑不危害社会公共利益和他人的合法权益，具有可补正性。对这部分无证房产，不应简单地认定为违法建筑并拒绝给予补偿，而是应当鼓励所有人补办相关手续，进行程序性补正，在对相关行为人进行行政处罚的同时，按照市场价值给予拆迁补偿。
 

所有的无证房产都能得到补偿吗？

        答案显然是否定的。

     《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

        由该法律规定可知，无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿。

        上面所说的两种应予补偿的无证房产不具有实际的危害性，对社会公共利益以及其他人合法权益不存在对立，因此即使违反现行政策法规，但实际上不应被简单认定为严格意义上不予补偿的违法建筑。

        而明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋，由于其建设时间和建设事实都存在实质违法性，为了维护城乡规划制度、土地管理制度的严肃性和统一性，并维持补偿安置的公平性和公正性，对这类无证房产应认定为实质性违法建筑，可以不予补偿。
 

        综上所述，无证建筑和违法建筑属于两个不同的概念，拆迁方无权也不应简单认定无证房产属于违法建筑，以拆违不需补偿为理由剥夺被拆迁人的受偿权。

        如果被拆迁人遇到被拆迁房产被莫名认定为违法建筑不予补偿或补偿极低的情况，一定要第一时间向专业拆迁律师咨询，由律师根据具体案情具体分析，维护自己的合法权益，争取自己应得的拆迁补偿！