根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

因此，京尚动迁律师多次向广大被拆迁人强调，房屋征收过程中，评估环节非常重要，它直接影响着被拆迁人获得的补偿安置的数额标准。但在实际征收过程中，评估环节却经常存在违法之处。一方面这些违法之处使被拆迁人正常接受补偿安置的权利受到了侵害。

但反过来说，被拆迁人也可以抓住征收方留下的这些“小尾巴”，有力地进行维权反击。接下来，京尚动迁律师就针对如何从评估报告入手开展维权给大家一些指导建议。

Q1 首先，关注评估机构的选定是否符合法律规定。

在实际征收过程中，被拆迁人常常只是被通知的那个，等知道有评估程序的时候，很可能评估机构早已经内部选定，只是通知被拆迁人到时家里要留人等待工作人员上门评估。

但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

也就是说，评估机构的选定必须经过全体被拆迁人，被拆迁人能够通过协商方式得出结果的，直接根据协商结果确定评估机构；被拆迁人无法达成一致意见的，也要通过多数选定（如投票）或随机选定（如抽签）的方式来确认，决不允许任何单位（包括政府和相关征收主管部门）干预或直接内部选定。

有些征收方为了满足表面合法的需要，会利用被拆迁人缺乏相关法律知识，直接要求或引导被拆迁人选择某评估机构，并告诉被拆迁人“这是上面的要求”、“都是这样的”。

因此，被拆迁人应当时刻关注房地产价值评估机构选定的相关事宜，发觉存在问题时，要收集并妥善保留相关证据，以便维权时使用。

Q2 其次，关注评估机构的资质问题。

评估机构的选定程序违法，或选定过程中有“猫腻”，那么被选定的评估机构的资质也常常会存在问题。

根据《条例》第十九条第一款的内容可知，对被征收房屋进行价值评估的机构必须是具有相应资质的房地产价格评估机构。

而在《房地产估价机构管理办法》第三条第一款中也有规定：“办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。”另第八条第二款规定，省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。

也就是说，要从事房地产价格评估，必须经省、自治区人民政府住房和城乡建设主管部门或直辖市房地产主管部门许可，才具备相应的资质。如果征收过程中进行被征收房屋价值评估工作的评估机构不具备相应资质，那么其进行评估作业的行为自然明显不符合相关法律法规规定，由此作出的评估结论也不能依法采用。

被拆迁人可以抓住这一点，证明征收方给出的过低补偿既不合理也不合法，并通过谈判或诉讼对抗的方式来纠正其违法争取合理补偿。

Q3 最后，关注评估作业的过程。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第七条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

也就是说，不仅作出评估报告的评估机构必须是依法选定并具有合法资质的，且在评估作业过程中，评估工作也必须由该机构依法进行，不能进行转让或变相转让，委托其他评估机构进行。

另外，《办法》　第十二条也有规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管......房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”

也就是说，评估机构派出估价师进行实地查勘时，查勘记录中必须有房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师三方的签字；如果被拆迁人认为查勘记录有问题拒绝签字的，必须由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证并在评估报告中说明。

因此，被拆迁人在评估过程中应当积极参与，密切关注，确认自己是否参与了评估和查勘的过程，并保留相关证据，这样如果在后期补偿和征收过程中遇到侵权行为，也可以通过打击评估过程中存在的违法问题来实现维权目的，并防止征收部门“倒打一耙”。

另外，关于评估报告的相关法律规定京尚动迁律师此前也已经详细介绍过，在此就不多赘述了，如果有被拆迁人朋友对此有疑问的，可以关注京尚拆迁律师的公众号、头条号和官网（点击阅读原文即可进入）查阅。

如果被拆迁人有其他关于国有土地上房屋征收拆迁或集体土地征收拆迁的相关法律问题，可以留言或致电京尚动迁律师，我们的专业动迁维权律师会第一时间为大家提供法律帮助。