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预征收房屋是否合法。
更新时间：2017-11-24 13:22阅读次数：
近年来，随着各类征收拆迁项目的火热启动，房屋征收拆迁加速度的手段也在不断花样翻新，所谓的“预签约”或者又叫做“预征收”、“模拟征收”就是其中一种。
预签约的操作模式主要是在征收决定作出前鼓动拟征收范围内的被征收人预签征收补偿协议，如果签订协议的人数达到一定比例，则由区县房屋征收部门报请渠县人民政府作出征收决定，如果没有达到该比例，则征收工作终止。
有很多遭遇“预签约”的被拆迁人曾向京尚拆迁律师咨询：预签约合法吗？
事实上，根据多地政府发布的地方房屋征收补偿相关实施意见、细则中的规定，对于旧城区改建征收，预签约的模式是被认可的，但这种模式仅限于旧城区改造项目。
例如《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》第四条第八项中规定：“ 【预签协议】区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。”
又如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条规定：“【旧城区改建征收决定】因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。”
也就是说，在某种范围内，“预签协议”的征收模式是得到地方法规的认可的。
那么是否所有的房屋征收项目都可以采用预签协议的模式进行征收呢？答案显然是“否”。但对被拆迁人来说很不幸的是，很多地方为了加快征收进度选择了，违反征收法律程序规定，钻法律空子，擅自将预签协议的范围扩大。
由上我们知道，不管是否合法，预签协议模式的结果都是“达到一定预签约比例，则继续征收工作；达不到一定的预签约比例，则征收工作终止”。
这样一来，对被拆迁人来说，预签协议的征收模式是好是坏呢？
对于这个问题，京尚动迁律师先从三方面来进行分析。
首先，预签协议的模式是将被拆迁人“是否愿意接受房屋征收”的意愿与接受当前补偿方案或者说补偿条件的意愿捆绑到了一起。
达不到一定比例则不征收，那么其中迫切希望通过房屋征收拆迁改善居住条件的被拆迁人，或者被“预签约数达到一定比例就能得到x万元”的奖励吸引的被拆迁人就不得不站到征收方一边，鼓动对协议存疑的街坊四邻签约。
又由于“预签协议”这种模式对大部分征收项目而言都是违反法律规定的“旁门左道”，是不为被拆迁人所熟悉的，被拆迁人在威逼、利诱、茫然、耳边风等多重压力之下，很容易放松警惕，成为凑比例数字的牺牲品。等到比例达到一定数值，征收工作轰轰烈烈地继续开展的时候，再说对协议补偿数额不满，可能已经晚了。
其次，预签约看似是“少数服从多数”的民主方式，实际上对被拆迁人来说充满风险。
就像大家参与团购时，目标是能够抢到这样东西本身，那么首先要完成的任务就是凑够人数“成团”，获得购买资格。这时候为了完成这个任务，对东西的质量、款式等等的关注度就会降低，会自行自发地鼓动身边的人“参团”。
但是一旦签约，被拆迁人的权利救济就会受到限制，预签约的条件是否合理合法就变成了难算的烂账，协议能否及时履行也是被拆迁人很可能会面临的问题。
因此，京尚动迁律师提醒被拆迁人，签约前先看协议内容是否合理、合法，补偿标准是否达到了合理预期，不要因为担心比例达不到数值征收工作被终止就签订明显存在问题或自己有疑问的补偿协议。
另外，在“预签协议”发生或有苗头时，被拆迁人就应当及时咨询求助专业动迁律师了。一方面确认自己面对的征收项目是否能够采用预签协议的征收模式，另一方面能够避免签订不合理的补偿协议，给日后正式征收埋下损失合理补偿的隐患。
最后，被拆迁人目的不是阻拦征收本身，而是争取合理的补偿。
有些地方之所以滥用预签协议的模式，实际上是看准了被拆迁人希望能够通过征收拆迁改善居住环境的朴实愿望。征收部门此时如果再加一把“预签约有奖励金”的火，那么缺乏权利意识的被拆迁人很容易沸腾起来，积极签约或鼓动身边的人签约，征收实施者反倒省时省力。
对此，曾经有很多留言的网友有反驳意见，认为老百姓也不傻，不会随便就签了自己不满意的拆迁协议，但在实际生活中，迷迷糊糊签约的被拆迁人比比皆是，这并不是因为被拆迁人傻，而是因为当局者迷，等到被拆迁人自己回过味儿来的时候，已经错过了最紧要的那个节点，仅此而已。
预签协议这种征收模式在一定情况下合法，在一定情况下违法，但说白了都是征收方为了加快征收进度、节约征收成本的目的在出招，对被拆迁人来说，需要对抗的并不一定是签约本身，重要的是自己的受偿权利能否得到有效保障。
从这个角度来说，预签约不达比例则征收终止也并不是征收方的目的，对被拆迁人来说，此时能够团结起来争取合理补偿，才是利人利己的好事。
综上所言，京尚动迁律师对这个问题给出的回答是：
1、这样的征收模式并不一定合法，对被拆迁人来说也充满风险，并且即使是所谓的“预签约”、“模拟签约”也是有法律效力的，一旦达到签约比例，征收程序就会在此基础上运行下去所以被拆迁人千万不能乱签。预签协议并不是不能签，关键是一定要确定协议内容没有问题，补偿安置条件达到了被拆迁人的合理预期。
2、遇到预签协议的征收模式，被拆迁人一定要团结。如果被拆迁人能够团结一致，在律师的帮助下通过合法途径争取合理的补偿安置条件，那么对被拆迁人来说，预签协议也有可能是可利用的武器。但如果被拆迁人各自为战，且回避求助专业动迁律师这一可靠途径，那么预签协议的模式对本就处于弱势的被拆迁人来说无疑就是雪上加霜的坏事了。
预签约的操作模式主要是在征收决定作出前鼓动拟征收范围内的被征收人预签征收补偿协议，如果签订协议的人数达到一定比例，则由区县房屋征收部门报请渠县人民政府作出征收决定，如果没有达到该比例，则征收工作终止。
有很多遭遇“预签约”的被拆迁人曾向京尚拆迁律师咨询：预签约合法吗？
事实上，根据多地政府发布的地方房屋征收补偿相关实施意见、细则中的规定，对于旧城区改建征收，预签约的模式是被认可的，但这种模式仅限于旧城区改造项目。
例如《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》第四条第八项中规定：“ 【预签协议】区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。”
又如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条规定：“【旧城区改建征收决定】因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。”
也就是说，在某种范围内，“预签协议”的征收模式是得到地方法规的认可的。
那么是否所有的房屋征收项目都可以采用预签协议的模式进行征收呢？答案显然是“否”。但对被拆迁人来说很不幸的是，很多地方为了加快征收进度选择了，违反征收法律程序规定，钻法律空子，擅自将预签协议的范围扩大。
由上我们知道，不管是否合法，预签协议模式的结果都是“达到一定预签约比例，则继续征收工作；达不到一定的预签约比例，则征收工作终止”。
这样一来，对被拆迁人来说，预签协议的征收模式是好是坏呢？
对于这个问题，京尚动迁律师先从三方面来进行分析。
首先，预签协议的模式是将被拆迁人“是否愿意接受房屋征收”的意愿与接受当前补偿方案或者说补偿条件的意愿捆绑到了一起。
达不到一定比例则不征收，那么其中迫切希望通过房屋征收拆迁改善居住条件的被拆迁人，或者被“预签约数达到一定比例就能得到x万元”的奖励吸引的被拆迁人就不得不站到征收方一边，鼓动对协议存疑的街坊四邻签约。
又由于“预签协议”这种模式对大部分征收项目而言都是违反法律规定的“旁门左道”，是不为被拆迁人所熟悉的，被拆迁人在威逼、利诱、茫然、耳边风等多重压力之下，很容易放松警惕，成为凑比例数字的牺牲品。等到比例达到一定数值，征收工作轰轰烈烈地继续开展的时候，再说对协议补偿数额不满，可能已经晚了。
其次，预签约看似是“少数服从多数”的民主方式，实际上对被拆迁人来说充满风险。
就像大家参与团购时，目标是能够抢到这样东西本身，那么首先要完成的任务就是凑够人数“成团”，获得购买资格。这时候为了完成这个任务，对东西的质量、款式等等的关注度就会降低，会自行自发地鼓动身边的人“参团”。
但是一旦签约，被拆迁人的权利救济就会受到限制，预签约的条件是否合理合法就变成了难算的烂账，协议能否及时履行也是被拆迁人很可能会面临的问题。
因此，京尚动迁律师提醒被拆迁人，签约前先看协议内容是否合理、合法，补偿标准是否达到了合理预期，不要因为担心比例达不到数值征收工作被终止就签订明显存在问题或自己有疑问的补偿协议。
另外，在“预签协议”发生或有苗头时，被拆迁人就应当及时咨询求助专业动迁律师了。一方面确认自己面对的征收项目是否能够采用预签协议的征收模式，另一方面能够避免签订不合理的补偿协议，给日后正式征收埋下损失合理补偿的隐患。
最后，被拆迁人目的不是阻拦征收本身，而是争取合理的补偿。
有些地方之所以滥用预签协议的模式，实际上是看准了被拆迁人希望能够通过征收拆迁改善居住环境的朴实愿望。征收部门此时如果再加一把“预签约有奖励金”的火，那么缺乏权利意识的被拆迁人很容易沸腾起来，积极签约或鼓动身边的人签约，征收实施者反倒省时省力。
对此，曾经有很多留言的网友有反驳意见，认为老百姓也不傻，不会随便就签了自己不满意的拆迁协议，但在实际生活中，迷迷糊糊签约的被拆迁人比比皆是，这并不是因为被拆迁人傻，而是因为当局者迷，等到被拆迁人自己回过味儿来的时候，已经错过了最紧要的那个节点，仅此而已。
预签协议这种征收模式在一定情况下合法，在一定情况下违法，但说白了都是征收方为了加快征收进度、节约征收成本的目的在出招，对被拆迁人来说，需要对抗的并不一定是签约本身，重要的是自己的受偿权利能否得到有效保障。
从这个角度来说，预签约不达比例则征收终止也并不是征收方的目的，对被拆迁人来说，此时能够团结起来争取合理补偿，才是利人利己的好事。
综上所言，京尚动迁律师对这个问题给出的回答是：
1、这样的征收模式并不一定合法，对被拆迁人来说也充满风险，并且即使是所谓的“预签约”、“模拟签约”也是有法律效力的，一旦达到签约比例，征收程序就会在此基础上运行下去所以被拆迁人千万不能乱签。预签协议并不是不能签，关键是一定要确定协议内容没有问题，补偿安置条件达到了被拆迁人的合理预期。
2、遇到预签协议的征收模式，被拆迁人一定要团结。如果被拆迁人能够团结一致，在律师的帮助下通过合法途径争取合理的补偿安置条件，那么对被拆迁人来说，预签协议也有可能是可利用的武器。但如果被拆迁人各自为战，且回避求助专业动迁律师这一可靠途径，那么预签协议的模式对本就处于弱势的被拆迁人来说无疑就是雪上加霜的坏事了。
