《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

根据该法律条款，房屋征收补偿价格应的底线，应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关法律规定和行业管理办法作出的评估结果确定。通俗理解，国有土地上房屋征收补偿价格，不应低于征收发生时的法定时点的房屋正常出售价格。

然而实践中有相当一部分动迁案例表明，被拆迁人拿到的房屋征收补偿远低于以上法律规定中明确的定价补偿标准。京尚拆迁律师今天就借一位被拆迁人的实际遭遇，来为大家解析，拆迁补偿多少，究竟是评估说了算，还是拆迁方说了算。

向律师求助时，被拆迁人刘先生的房子已经被拆除，但从房屋征收开始，到刘先生的房屋被拆除，其中并没有经过很长的时间，刘先生也并未拿到拆迁补偿，甚至并未与拆迁方达成协议。

与其他陷入拆迁纠纷的被拆迁人的经历相似的是，刘先生遭遇的纠纷也是源于拆迁双方无法就拆迁补偿等相关事宜达成一致意见。

发觉刘先生的犹疑，工作人员直接向刘先生表示，反正最后补偿多少也是他们签字说了算，为了不耽误拆迁工作的顺利进行，希望刘先生先配合先完成搬迁再商议补偿数额，他们也会因刘先生的配合在拆迁补偿数额方面给刘先生更多“照顾”。

直至房子被拆除，迷迷糊糊的刘先生才反应过来，自己应该是“被忽悠”了。在刘先生与律师的初步沟通中我们发现，刘先生的遭遇非常具有典型性，其中对其他被拆迁人最具有深远借鉴意义的有以下两点。

其一，评估机构的选定程序违法是侵权乱象的开端。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

但刘先生并未经历过，甚至并未听说过“选定评估机构”这件事，他是在律师的指导下通过信息公开申请才了解到，征收部门曾于房屋征收开始前发布过所谓的《评估机构选择公告》。

显然，在刘先生经历的征收拆迁中，评估机构的选定程序和实际选定方式都是不符合相关法律规定的——相信还有很多被拆迁人都有类似的遭遇。

京尚拆迁律师曾经发文向被拆迁人解析过如何对评估机构的资质等自主进行初步审查，并在此基础上投出自己宝贵的选择票，乃至在拆迁侵权发生后针对评估机构资质和评估作业等各方面存在的违法问题开展权利救济。

但实践中由于拆迁方的违法操作，很多被拆迁人并没有实际行使过相应权利。评估机构选定程序的违法，拉开了后续被拆迁人接受合法拆迁补偿安置的权利被侵害的序幕，也成为拆迁方说出“补偿价格我们说了算”的最根本原因。

其二，先拆后补不是照顾而是侵权。

先拆后补的形式有很多种，有些是双方未签订拆迁协议，拆迁方就通过作出行政处罚决定等方式，对被拆迁人下“限拆令”，或在不符合法律规定的情形下启动“司法强拆”程序，并很快实施；有些类似刘先生的遭遇，通过给予额外奖励等口头许诺，诱哄被拆迁人在没有签订协议、没有拿到补偿之前就完成搬迁和房屋拆除。

此时征地拆迁实际上已经严重脱离了法制轨道，但在拆迁方口中，却成为“补偿由我们说了算”的重要凭仗。

众所周知的，征收拆迁的补偿对象，是被征收土地房屋权利人，补偿的依据就是被征收的土地房屋财产价值。房子都不在了，被拆迁人想要主张“合理补偿”，难度相较房子存在时当然会更大。

诸多案例中被拆迁人最后吃哑巴亏拿不合理补偿，都是因为房子不在了，难以证明自己实际损失的财产价值。在很多涉及强拆侵权，被拆迁人主张行政赔偿的案件中，被拆迁人都是通过房屋被强拆前的房地产价值评估报告或评估明细表，证明自己的实际财产损失价值，最终争取到相对充分的补偿的。

由此反推，被拆迁人应该更加深刻地意识到评估的重要性，也应该意识到，拆迁方所谓的配合拆迁工作、先搬迁后补偿，并不是对被拆迁人的法外照顾，而是诱使被拆迁人主动将自己陷于维权被动泥沼的“诱剂”。
 
之所以在实际拆迁过程中会有那么多围绕评估程序存在的违法问题，就是因为评估程序和评估结果对拆迁补偿有着至关重要的影响。很多违法拆迁方把控评估机构的选择和评估结果的正常作出和公示，就是为了让被拆迁人只能听得到自己的说法，看不到依法确定的补偿价格标准。

被拆迁人应该意识到，真正左右你能够获得的拆迁补偿的，应当是依法作出的房地产价值评估结果，而不是拆迁方红口白牙几句话。京尚拆迁律师希望能通过刘先生的遭遇，警醒更多被拆迁人，不要轻信“配合拆迁方违法完成拆迁工作，就能得到更多拆迁补偿”的口头承诺，不要主动将自己置于法律保护框架外。

道理非常简单，如果拆迁方不是出于自己的利益考虑，为什么不敢依法开展征地拆迁工作呢？如果在征收拆迁谈判过程中，拆迁方提出了要被拆迁人配合违法实施拆迁工作的要求，被拆迁人一定要谨慎，及时向专业人士请教，避免因自己的一时大意，主动跳进了拆迁方的侵权陷阱。