联系我们
北京市西城区广安门外大街168号朗琴国际A座20层
咨询电话：4009990618
Email: jingshanglawyer@163.com
签征收补偿协议时你真的看清这些了吗？
更新时间：2017-06-12 09:57阅读次数：
说到房屋征收补偿问题，京尚拆迁律师公众号及头条号也一直在为大家普及相关的法律基础知识，也为大家讲述过不少程序上或理论上的维权关键点及自我保护方式。
今天，京尚拆迁律师来为大家讲讲房屋被征收/拆迁时一个早晚要直接面对，并且极为关键的环节，土地房屋征收补偿协议，也就是老百姓口中常说的“拆迁补偿安置协议”。
一、协议的概念和性质
土地房屋征收补偿协议是指房屋征收部门与被征收人依法律规定，就征收人征收被征收人的房屋而对被征收人予以补偿和安置等事项达成的协议。
根据我国《行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的属于人民法院行政诉讼受案范围。
同时，根据《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>若干问题的解释》第11条规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。也就是说，在这个基础上，该协议性质应为行政协议。
但同时，因根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《实施细则》等法律法规规定，签订该协议应基于自愿、平等，符合意思自治的民事法原则，且受到协议约束的标的为公民财产权，因此其具有行政属性之外，还具有民法意义上的契约性。
也就是说，在实践中，依据现行法律基础上，法院审理有关土地房屋征收补偿协议案件时，除应用《行政诉讼法》及《解释》之外，也会参照《合同法》等民事法律规范规定进行审理。
二、签订协议的主体
尽管在目前法律体系下土地征收补偿协议具有部分民法意义上的契约属性，但实际上它仍旧属于行政协议，签约双方自然是我们俗话说的“官-民”。也就是说，不管签字的是谁，其代表的都是背后的行政机关。即签约双方为市、县级人民政府确定的房屋征收部门和被征收人。
被征收人需注意，协议签订对方并非作出征收决定的市、县级人民政府本身，因此在维权时不能简单就补偿协议直接向人民政府追责。具体处理方式被征收人可向专业征收拆迁律师咨询或委托专业征收拆迁律师进行操作。另外，不具有机关法人资格的政府工作部门不得被确定为房屋征收部门，不能成为补偿协议签约当事人。
三、协议的内容
依据《合同法》有关规定及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十五条第一款的规定，房屋征收补偿协议的主要内容包括：
1）双方当事人的姓名或名称、住址（联系方式）；
2）补偿方式。根据《条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在此基础上，被征收人也可以选择货币补偿与产权调换相结合的补偿方式。
3）补偿金额。依据《条例》及《实施细则》有关规定，在作出房屋征收决定前会对被征收的土地房屋进行房地产价值评估，依据评估结果及法律规定，被征收人选择货币补偿的，由房屋征收部门向被征收人支付相应补偿金额；补偿金额应分项计算，在补偿协议中分别规定被征收房屋价值的补偿金额、补助和奖励的金额等。原则上，补偿协议还应当就各项补偿金额的计算标准和计算方式作出决定。
4）用于产权调换房屋的地点和面积。被征收人选择产权调换的，协议中应将安置房的建筑面积、使用面积及地点等列明。
5）搬迁费、临时安置费或者周转用房；过渡方式和过渡期限。根据《条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。协议中应明确该过渡期限。
6）停产停业损失。这部分补偿费与被征收房屋性质有关，根据《条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
7）支付期限。《条例》第二十七条前两款规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。因此，征收人应在补偿协议中明确补偿款的支付期限，该期限的deadline应在搬迁开始的时间节点之前。
8）搬迁期限。征收房屋应当给予被征收人合理的搬迁期限，不得通过暴力、威胁或违反规定中断供水供电等方式强迫被征收人仓促迁出，导致被征收人利益受损。
9）除上述《征收条例》规定事项外，当事人之间还可以约定其他的补偿协议内容。
四、协议的形式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就征收补偿事项订立补偿协议。如果房屋征收双方在征收补偿方案确定的签约期限内能够达成协议，应当订立书面的补偿协议，这有利于保护被征收人的利益。协议内容必须符合法律法规规定，具备必要条款，形式完整。
同时，京尚拆迁律师提醒被征收人，自己应当保留补偿协议副本，不能将所有文本交给征收人保管，避免日后发生纠纷时给自己维权造成阻碍。
在征收拆迁过程中，任何一个看似不起眼的细节都可能主宰着维权结果是成是败，而征收拆迁法律关系又最为纠结复杂，对安分生活的老百姓来说无疑是非常棘手的。因此，被征收人如果遭遇征收拆迁补偿纠纷，一定要及时求助专业拆迁律师，及早收集保留证据，并在专业律师的帮助下通过法律途径以最快的速度实现成功维权，在合法范围内为自己和家人争取更多补偿！
今天，京尚拆迁律师来为大家讲讲房屋被征收/拆迁时一个早晚要直接面对，并且极为关键的环节，土地房屋征收补偿协议，也就是老百姓口中常说的“拆迁补偿安置协议”。
一、协议的概念和性质
土地房屋征收补偿协议是指房屋征收部门与被征收人依法律规定，就征收人征收被征收人的房屋而对被征收人予以补偿和安置等事项达成的协议。
根据我国《行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的属于人民法院行政诉讼受案范围。
同时，根据《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>若干问题的解释》第11条规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。也就是说，在这个基础上，该协议性质应为行政协议。
但同时，因根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《实施细则》等法律法规规定，签订该协议应基于自愿、平等，符合意思自治的民事法原则，且受到协议约束的标的为公民财产权，因此其具有行政属性之外，还具有民法意义上的契约性。
也就是说，在实践中，依据现行法律基础上，法院审理有关土地房屋征收补偿协议案件时，除应用《行政诉讼法》及《解释》之外，也会参照《合同法》等民事法律规范规定进行审理。
二、签订协议的主体
尽管在目前法律体系下土地征收补偿协议具有部分民法意义上的契约属性，但实际上它仍旧属于行政协议，签约双方自然是我们俗话说的“官-民”。也就是说，不管签字的是谁，其代表的都是背后的行政机关。即签约双方为市、县级人民政府确定的房屋征收部门和被征收人。
被征收人需注意，协议签订对方并非作出征收决定的市、县级人民政府本身，因此在维权时不能简单就补偿协议直接向人民政府追责。具体处理方式被征收人可向专业征收拆迁律师咨询或委托专业征收拆迁律师进行操作。另外，不具有机关法人资格的政府工作部门不得被确定为房屋征收部门，不能成为补偿协议签约当事人。
三、协议的内容
依据《合同法》有关规定及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十五条第一款的规定，房屋征收补偿协议的主要内容包括：
1）双方当事人的姓名或名称、住址（联系方式）；
2）补偿方式。根据《条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在此基础上，被征收人也可以选择货币补偿与产权调换相结合的补偿方式。
3）补偿金额。依据《条例》及《实施细则》有关规定，在作出房屋征收决定前会对被征收的土地房屋进行房地产价值评估，依据评估结果及法律规定，被征收人选择货币补偿的，由房屋征收部门向被征收人支付相应补偿金额；补偿金额应分项计算，在补偿协议中分别规定被征收房屋价值的补偿金额、补助和奖励的金额等。原则上，补偿协议还应当就各项补偿金额的计算标准和计算方式作出决定。
4）用于产权调换房屋的地点和面积。被征收人选择产权调换的，协议中应将安置房的建筑面积、使用面积及地点等列明。
5）搬迁费、临时安置费或者周转用房；过渡方式和过渡期限。根据《条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。协议中应明确该过渡期限。
6）停产停业损失。这部分补偿费与被征收房屋性质有关，根据《条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
7）支付期限。《条例》第二十七条前两款规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。因此，征收人应在补偿协议中明确补偿款的支付期限，该期限的deadline应在搬迁开始的时间节点之前。
8）搬迁期限。征收房屋应当给予被征收人合理的搬迁期限，不得通过暴力、威胁或违反规定中断供水供电等方式强迫被征收人仓促迁出，导致被征收人利益受损。
9）除上述《征收条例》规定事项外，当事人之间还可以约定其他的补偿协议内容。
四、协议的形式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就征收补偿事项订立补偿协议。如果房屋征收双方在征收补偿方案确定的签约期限内能够达成协议，应当订立书面的补偿协议，这有利于保护被征收人的利益。协议内容必须符合法律法规规定，具备必要条款，形式完整。
同时，京尚拆迁律师提醒被征收人，自己应当保留补偿协议副本，不能将所有文本交给征收人保管，避免日后发生纠纷时给自己维权造成阻碍。
在征收拆迁过程中，任何一个看似不起眼的细节都可能主宰着维权结果是成是败，而征收拆迁法律关系又最为纠结复杂，对安分生活的老百姓来说无疑是非常棘手的。因此，被征收人如果遭遇征收拆迁补偿纠纷，一定要及时求助专业拆迁律师，及早收集保留证据，并在专业律师的帮助下通过法律途径以最快的速度实现成功维权，在合法范围内为自己和家人争取更多补偿！
- 上一篇：天价拆迁款让村主任锒铛入狱
- 下一篇：拆迁补偿合理性
